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リースバック~任意売却後もそのまま家に住み続ける方法

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愛知・岐阜・三重・静岡でリースバックはお任せください!

リースバックとは、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合に、一旦第三者に自宅を売却し、その後売主と賃貸借契約を交わして賃料を払って住み続けるという方法です。(当社のリースバックの成功事例>>)

具体的には、いったん自宅や事務所等を第三者に売却します。その後、買受人と賃貸借契約を結び、賃料を支払うことで住み続けられます。売却する相手は、リースバックの専門業者の場合もあれば、任意売却業者が提携している不動産業者や個人投資家の場合もあります。

また、親族で資金的に余裕のある方がいらっしゃれば、親族間売買というかたちで親族に買い取ってもらい、その親族に賃料を払って住み続けられる場合もあります。相手が親族であれば、賃料や引越し時期についても融通が利くので、生活にゆとりも生まれます。(リースバックの買取金額の基準はこちら>>)

リースバックは、家を売ったお金が一括して入ってくるため、資金繰りが楽になることや、資金難から脱出するまで時間的猶予も出来ます。何より、今までと変わらない生活ができるのが最大のメリットです。(当社のリースバックの成功事例>>)

 

 

リースバックのメリット

①今の自宅にそのまま住み続けられる

売却後に自宅を賃貸として借りるので、引っ越しが不要でそのまま住み続けられます。

②他人に知られることがない

リースバックが公になることはなく、引っ越しもしないため近所の方にも知られることはありません。

③一括でお金が入り、ローンの返済ができる

自宅の売却代金が一括で入るため、ローンの残債を返済することができます。

④資金負担が減る

毎月のローン返済額より低い賃料を設定できれば、家計の負担を減らせます。(※賃料は条件によって異なります)

⑤固定資産税やマンション管理費などの維持費が不要

不動産を自分で所有しなくなるため、維持費の負担がなくなります。

⑥将来的に買い戻すことも可能

事前に買い戻しの条件を決めておき、余裕ができた時点で再度買い戻す契約をすることも可能です。
(リースバックの買取金額の基準はこちら>>)

当社にて扱ったリースバックの成功事例

① 任意売却とリースバックで先祖代々の土地を守ったT様 (愛知県名古屋市)>>

② リースバックでカード残債を返済し、自宅に住み続けたS様(岐阜県岐阜市)>>

ただしこのリースバックを成立させるためには、債権者との調整や買い手探しなど、高いハードルがあります。特に債権者が認めなかったり買い手に融資が降りないなどの問題により、リースバックが頓挫してしまうケースも珍しくありません。

そのため、リースバックを成立させるためには、慎重な段取りと豊富な経験、ノウハウが必要になります。当社では過去に数多くのリースバックを成功させている専門家が在籍しておりますので、ぜひご相談ください。

 

リースバックの条件(リースバックの賃料)

リースバックの条件として、当然ながら賃料を継続的に払えることが必要になります。
賃料は基本的に以下のように計算されます。

リースバックの賃料=買取価格×6~10%÷12か月

例:購入価格(=不動産の市場価値)が1500万円の場合

1か月の賃料=1,500万円×6%÷12か月=75,000円

つまり、今払っている毎月のローンに、ボーナス払い分や固定資産税、マンション管理費、修繕積立金などの費用を加えて、上記の賃料のほうが安くなれば月々の負担が減ることになります。

 

リースバックの方法1:買戻しとは

なお、賃貸借契約を結ぶ際に、将来買戻し特約を結ぶことで、売ってしまった不動産を取り戻せる方法もあります。この買戻しは法律でも規定されている正当な方法です。(買戻し価格の基準はこちら>>)

民法579条:「不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。…」

 

簡単に言うと…

任意売却の契約の際、受け取った売却代金(その他諸費用も含む)を買受人に全額返還することで、任意売却は解除=元の持ち主に戻るということです。

つまり、リースバックを利用すれば、自分の家に住み続けられるだけではなく、完全に元の生活に戻れるチャンスも出てきます。ただし、買戻しの期間は最長で10年(5年が多い)ということには注意が必要です。

買戻しの期間は、10年を超えることができず、10年より長い期間を定めたとしても10年に短縮されます。
通常のローン返済の期間を考えると短期間にはなりますが、資金を工面する時間としては十分チャンスがある期間とも言えます。

リースバックの方法2:再売買の予約

また再売買の予約という方法もあります。任意売却時において、将来売主が再び買主からその目的物を買い戻すことを予約することをいいます。

※買戻しとの違い

買戻しについては、同時の登記や年数制限(最長10年)など要件が厳しく法律で定められており、使い勝手があまりよくありません。このため、経済実態に合わせて柔軟に使える、再売買の予約が多く行われています。

買戻しと売買予約の形式による実益の違いについては、買戻しはあくまで売買の解除で、解除あれば、購入価格をそのまま戻すこと(原状回復)が原則になるのに対し、売買予約はあくまで前の取引とは別個の契約なので価格等を元の売買契約と独立に決めることができるため、柔軟に契約内容が出来るのがメリットです。

 

今の家に住み続ける方法のまとめ

① 任意売却 → 賃貸借契約 + 買戻し特約の締結

→完済し、売買契約を「解除」し、所有権を戻す
② 任意売却 → 賃貸借契約 + 再売買の予約特約の締結
→完済し「再」度「売買」を行い、所有権を移す

 

買戻と再売買の予約

買戻 再売買の予約
適用条文 民法579条~585条 民法556条(売買の予約)
性質 原売買契約の解除
→取戻権の取得
原売買契約と別の新たな契約
→予約完結権の取得
目的物 条文上は不動産のみ
解釈上は動産も可(大判明39・1・29)(ただし対抗要件がないので、当事者間のみ)
制限なし
特約・登記の時期 原売買契約と同時(579条) 制限なし
支払金額 代金と契約費用(579条本文)特約ない限り、利息は果実と相殺(579条但書) 制限なし
登記の方法 売買契約と同時にする買戻権の付記登記 予約完結権の仮登記
取戻方法 売主による買戻権の行使(代金と費用の提供が必要)利息などの支払の特約があっても、買戻権の要件とならない 予約完結権の行使(意思表示のみでよい)
権利行使の方法 相手方に対する解除の意思表示(540条) 相手方に対する予約完結の意思表示(556条1項)
権利行使の相手方 目的物が譲渡された場合は、転得者(最判昭36・5・30) 目的物が譲渡された場合は、譲渡人(旧所有者)(大判昭13・4・22)
取戻の期間 最大10年(580条1項)定めがないときは5年(580条2項) 制限なし
ただし、10年の消滅時効(167条1項に準じる、大判大10・3・5)
権利の譲渡 制限なし(大判明41・7・8)(義務者の承諾不要) 制限なし(大判大13・2・29)(義務者の承諾不要)一種の物権取得権の性格(独立の財産権)
譲渡の対抗要件 移転登記の付記登記(581条)
登記があれば、通知・承諾は不要(大判昭8・9・12)
登記ないときは、通知・承諾(467条、最判昭35・4・26)
仮登記の付記登記
付記登記があれば、通知・承諾は不要(最判昭35・11・24)
仮登記ないときは、通知・承諾(467条、大判大13・2・29)
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