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離婚に伴ってマイホームを手放す夫婦も少なくありませんが、「ローン残債」が「売却価格」を上回っているオーバーローンの状態だと、通常の方法での売却は難しくなります。そこで検討したいのが「任意売却」です。この記事では、離婚時の任意売却の活用方法について詳しく解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
離婚時に住宅ローン問題が深刻化する理由
そもそも離婚時に、なぜ「住宅ローン」の扱いが問題となるのでしょうか。まずは問題の背景を整理していきましょう。
離婚しても契約上の返済義務が残るため
住宅ローンの契約形態には、次のような種類があります。
| 単独債務 | 夫婦どちらか一方のみが債務者となる |
| 単独債務＋連帯保証人 | 夫婦の一方が債務者、もう一方が連帯保証人となる |
| 連帯債務 | 夫婦双方が主債務者として、1本のローンに対して返済義務を負う |
| ペアローン | 夫婦それぞれが個別にローンを組み、互いに相手の連帯保証人となる |
このように夫婦関係を前提とした契約形態が多いですが、いずれも離婚届を提出したからといって、契約内容が変わることはありません。契約上の返済義務は、住宅ローンを完済するまで残ります。元夫婦のどちらかがローンを滞納すると、元配偶者が返済しなければならないケースもあるため、注意しなければなりません。
名義と居住実態が一致しなくなるため
離婚後、「住んでいる人」と「ローンを払っている人」が別々になってしまうことがあります。たとえば夫が単独債務で住宅ローンを契約しており、自宅も夫名義であるものの、妻と子が自宅に残るといったケースも珍しくはありません。このように名義と居住者が一致していない状況だと、ローン返済のモチベーションが下がりやすくなります。
また、自宅から出ていった側は、ローン以外に、自分が住む部屋の家賃も支払わなければなりません。ローンと家賃の二重支払いは家計を大きく圧迫するため、ローンの支払いが滞ってしまうケースも多いです。結果として、自宅に住み続けていた側が突然、競売・立ち退きのリスクに直面することもあります。
離婚協議の中で後回しにされやすいため
離婚協議では、親権・養育費・財産分与など、決めるべき事項が多岐にわたります。住宅ローンの問題は優先度が低く、先送りにされがちです。しかし、住宅ローン問題を後回しにしたまま離婚が成立してしまうと、離婚後に元配偶者と連絡が取りづらくなり、誰がローンを払い続けるのか曖昧になってしまいます。
先述したとおり、自宅から出ていった側は、たとえ自分が名義人だとしても、ローンを支払わないことがあります。経済的にローン支払いが難しくなりやすいことに加え、ローンを滞納して競売になったとしても、自分が住んでいるわけでなければ、さほど困らないと考えてしまう方もいるためです。
感情対立により現実的な判断が難しくなるため
ここまで紹介してきた点をふまえると、住宅ローンの問題は、離婚協議の早い段階から話し合っておくべき事項といえます。しかし離婚協議は、感情的な対立を伴うケースが多いです。結果として、現実的な判断が難しくなる夫婦も少なくありません。
なお、夫婦が冷静に話し合える場合は、次のような解決策が選択肢になりえます。
- 自宅に住み続ける一方のみが、ローン残債をすべて引き継ぐ
- 自宅を売却して残債を清算し、残った資産・負債は平等に分与する
しかし感情的な対立が激しいと、「相手に損をさせたい」「自分だけ負担を押し付けられたくない」という心理が働き、上記のような合理的な判断ができないまま、離婚が成立してしまう可能性もあります。
住宅ローンの延滞が競売につながるリスクがあるため
何度か触れていますが、住宅ローンの延滞は、競売につながります。競売とは、債権者がローン残債を回収するために、債務者の意思に関わらず、裁判所を介して強制的に不動産を売却する手続きのことです。
住宅ローンを滞納したからといって、いきなり競売が始まるわけではありません。まずは督促状・催告書が送付され、期限の利益（分割払いする権利）の喪失、一括返済請求、保証会社による代位弁済、そして競売へと、順を追って進みます。
離婚協議に追われ、住宅ローンの問題を後回しにしている間にも、これらの流れは待ってくれません。気づいたときには競売を回避できる手段が残されていないケースもあるため、住宅ローン問題は早急に対処すべきなのです。
オーバーローン状態の場合はさらに深刻化する
ここまで紹介してきた問題は、「住宅ローン残債」が「不動産の売却価格」を上回っているオーバーローン状態だと、さらに深刻化します。そもそも住宅ローンを返済中の自宅は、むやみに売却できません。売却するには、住宅ローンを完済して、金融機関が設定した抵当権を外す必要があります。
もし「残債」が「売却価格」を下回っているアンダーローン状態なら、売却代金でローンを完済する、つまり売却と抵当権抹消を同時実行することを前提に、売却手続きを進められます。
一方、オーバーローンだと、売却代金だけでは残債を完済できないため、不足分を自己資金で補わない限り売却を進められません。オーバーローン状態だと、売りたくても売れない可能性があるのです。
離婚時におけるオーバーローンの問題点
ここからは、離婚時にオーバーローン状態であることが発覚すると、どのような問題が生じるのか、さらに具体的に見ていきましょう。
住宅の売却価格よりローン残高が多くなる
オーバーローンの最大の問題点は、「売却価格」より「ローン残債」が多く、自宅を売却しても借金を返済しきれないことです。たとえば、ローン残高が3,000万円であるのに対し、売却査定額が2,500万円しかない場合、売却しても500万円のローンが残ります。この場合、金融機関は設定した抵当権を外してくれません。
抵当権が設定されたままということは、銀行からの差し押さえリスクがあること、銀行が新規で住宅ローンの融資をしないことを意味します。実務上、このような不動産には、買い手がつきません。このため、離婚時にオーバーローンが発覚すると、自宅を売りたくても売れない可能性が高いのです。
家を売っても借金が残る
実はオーバーローンだからといって、必ずしも自宅を売却できないわけではありません。自己資金で補填しても住宅ローンを完済できない場合であっても、金融機関と交渉のうえ、抵当権を解除してもらえるケースがあります。これが「任意売却」という方法です。
ただし、任意売却しても、売却代金で返しきれない部分は、引き続き返済していかなければなりません。先ほどの例でいえば、ローン残高3,000万円に対して、売却価格が2,500万円の場合、残り500万円を、金融機関と取り決めた条件に基づき、分割返済していくことになります。家が売れても借金が残る点は、オーバーローンならではの問題です。
離婚後の財産分与が「負債の問題」に変わる
離婚時には財産分与によって、さまざまなものを夫婦で平等に分けるイメージがあるかもしれません。しかし、オーバーローンの場合、事情が異なります。もしオーバーローン状態で、貯蓄から補填しても住宅ローンを完済できないとしたら、夫婦は負債のみを抱えることになります。
この場合、財産分与の対象財産はないとみなされ、原則として、名義人のみが返済義務を負います。名義人側からすると、ローン残債の半分は相手に払ってもらいたいと思うかもしれません。しかし、たとえ夫婦間で負担割合を決めたとしても、それは夫婦間の約束に過ぎず、債権者（金融機関など）に主張することはできないのです。これが不満の原因となり、他の話し合いも難航することがあります。
誰が負担するかで対立が起きやすい
オーバーローンの場合、原則として名義人のみが返済義務を負います。しかし、家族のために家を購入したにも関わらず、1人で返済しなければならないとしたら、名義人は不満に感じるでしょう。
また、非名義人側も、相手に法的な返済義務があるからといって、安心できるわけではありません。たとえば連帯保証人である場合、名義人が返済できなくなれば、自分に返済請求が来ます。相手に返済を任せきりにすると、最終的には自分が全額負担しなければならないかもしれません。
このような背景から、たとえ名義人に法的な返済義務があるとしても、誰が現実的に返済を負担していくかは話し合う必要があります。しかし、利害が一致せず、話がまとまらないケースも多いのです。
住宅ローン問題の解決策として任意売却を選ぶメリット
ここまで紹介してきた離婚時ならではの住宅ローン問題の多くは、「任意売却」によって解決できる可能性があります。
競売より高値で売れる可能性がある
競売による落札価格は、市場価格の5〜7割ほどが相場といわれています。競売物件は内覧ができず、立ち退きや残置物処分の負担も大きいため、買主がリスクを下げようとするためです。そのため、競売によって自宅を売却することになると、住宅ローン残債の大半が残ってしまう可能性があります。
一方、任意売却は一般の不動産市場での取引となるため、競売よりも高値で売れるケースが多いです。売却価格が高ければ、それだけ残債を減らせます。これは離婚する夫婦にとって、大きなメリットといえるでしょう。
引っ越し費用を売却代金から捻出できる場合がある
競売の場合、売却代金はすべて債権者への返済に充てられるため、引っ越し費用などは捻出できません。そのため手元資金が乏しい状況で、新たな生活をスタートすることになります。一方、任意売却の場合、あくまでも売却代金は住宅ローン返済に充てることが前提であるものの、債権者（金融機関）との交渉次第では、売却代金の中から10〜30万円程度の引っ越し費用を受け取れる可能性があります。離婚と任意売却に伴い、新たな住居へ移らなければならない方にとっては、これも大きな利点です。
競売回避ができる
競売を回避できること自体が、任意売却のメリットともいえます。先述したとおり、競売になると市場価格の5〜7割ほどの価格でしか売却できません。また、裁判所の執行官が自宅に調査に訪れたり、物件情報がインターネット上に公開されたりするため、近所の方や知人に、住宅ローンを滞納している事実を知られてしまうリスクもあります。
一方、任意売却なら通常の不動産売却と同じ手続きで進めるため、売却価格は市場相場に近く、さらに住宅ローン返済に問題を抱えていることを周囲に知られる可能性も最小限に抑えられます。
連帯保証人へのリスクを抑えられる
住宅ローンの契約形態によっては、元配偶者が連帯保証人になっているケースもあるでしょう。また、親族が保有する土地に家を建てている場合、土地の持ち主が連帯保証人になっていることもあります。
名義人がローンを返済できなくなると、これら保証人にも迷惑をかけてしまいます。もし返済が滞ると、連帯保証人は名義人に代わって、残債を一括返済しなければなりません。そして一括返済できない場合、財産差し押さえ・自己破産へと進む可能性が高いです。しかし任意売却によって住宅ローン残債を圧縮すれば、連帯保証人の破産リスクも最小限に抑えられます。
精神的負担を軽減できる
離婚協議と住宅ローン問題が重なった場合の精神的負担は、非常に大きいものです。とくに、売ることも維持することも難しいオーバーローンの状態では、出口が見えず、プレッシャーがかかり続けます。
しかし任意売却が認められれば、残債は少し残るかもしれませんが、家を売れないときと比べて、ローン返済負担を大きく減らせます。住宅ローン問題に一定の決着をつけ、離婚後の新生活に向かうためにも、ぜひ早めに任意売却の専門家へ相談してみてください。実務的には、ローンを滞納する前に相談するのがおすすめです。
離婚時に任意売却を選ぶデメリット・注意点
離婚時に任意売却を選ぶことにはさまざまなメリットがある一方、あらかじめ理解しておくべきデメリットや注意点も存在します。
残債が残る場合がある
すでに触れたとおり、任意売却をしたからといって、住宅ローン残債がゼロになるわけではありません。売却代金で返しきれなかった部分は、自分の給与などを原資に、最後まで返済し続ける必要があります。
ただし、任意売却後の残債を、すぐに一括返済する必要はありません。多くのケースで、収入や離婚後の生活状況を考慮し、月々5,000円〜2万円程度での分割返済を認めてもらえるためです。離婚後の生活を成り立たせるためにも、金融機関と相談して、無理のない返済スケジュールを組みましょう。
信用情報への影響がある
信用情報機関に事故情報が登録されることを、俗に「ブラックリストに載る」といいます。ここでいう事故情報とは、経済的信用を損なう金融事故のことです。たとえば「自己破産」「ローンの延滞」などの履歴があると、いわゆるブラックリスト入りの人物として、一定期間クレジットカードの新規発行やローンの利用が難しくなります。
売却完了まで時間がかかる
任意売却する際は、金融機関との交渉・合意形成など、売却活動に至る前に複数のステップを踏む必要があります。また、不動産の売却そのものにも数か月かかるケースが多いです。すべてのステップを合わせると、半年〜1年はかかるでしょう。
離婚を決めたからといって、すぐに売却が完了するわけではないのです。なお、任意売却を成立させるためには、競売の開札日前日までに売却・決済手続きをすべて終わらせる必要があります。離婚協議で住宅ローン問題を後回しにしていると、期限に間に合わなくなる可能性もあるため注意してください。
任意売却が成立する条件
任意売却は、どのようなケースでも成立するわけではありません。ここからは、任意売却の成立に必要な条件を見ていきましょう。
金融機関の同意が得られること
任意売却を進めるには、住宅ローンを借りている金融機関の同意が必須です。そもそも金融機関は通常、ローンが完済されない限り抵当権を外してくれません。そのためオーバーローンの状態だと、通常の不動産市場で買い手を見つけられない可能性が高いです。
しかし競売になると、市場価格より低い水準で売却することになります。結果として回収できる債権も少なくなってしまうため、金融機関も、回収額の観点から競売を避けたいと考えるケースが多いです。このような背景から、任意売却のほうが有利なケースでは、ローンを完済できなくても、抵当権を外すことに同意してくれます。
市場価格で売却できる見込みがあること
金融機関が任意売却に同意するのは、通常の不動産市場で売りに出せば、競売よりも高い価格で売却できると見込まれる場合に限られます。つまり市場価格で売却できる見込みがなければ、任意売却は成立しません。
そのため実務的には、金融機関への相談に伴い、あらかじめ不動産会社にも相談しておくことをおすすめします。不動産会社の査定額が、競売よりも有利な価格なら、それだけ金融機関から同意を得やすくなるためです。当社も任意売却についてのご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
返済困難・滞納リスクがあること
任意売却は、住宅ローンの返済が困難になる可能性が高い方、あるいは既に滞納している方を対象とした売却方法です。そのため、たとえオーバーローンであっても、住宅ローンを問題なく返済できている場合や、売却代金に貯蓄を加えれば残債を完済できる場合は、任意売却を選択する必要がございません。
ただし、現状では大きな問題がないものの、離婚に伴い収入が減少することが見込まれる場合には、任意売却を検討する必要があるかもしれません。まずは当社のような専門家に相談し、任意売却の可能性を探ってみてください。
共有名義・連帯債務者の同意があること
任意売却を進めるには、金融機関の同意だけでなく、不動産の名義人・連帯債務者・連帯保証人など、すべての関係者の同意が必要です。これは離婚に伴う任意売却で、とくに重要なポイントといえます。
たとえば、離婚後に任意売却を進めようとしたものの、連帯保証人である元配偶者と連絡が取れず、手続きがストップしてしまう例も珍しくはありません。こうしたリスクを避けるためにも、離婚に伴う任意売却は、夫婦間の連絡が取れる段階で進めておくことが大切です。
売却スケジュールに間に合うこと
任意売却をするためには、競売の開札日前日までに売却・決済手続きをすべて完了させなければなりません。しかし先述したとおり、任意売却手続きの開始から完了までには、半年〜10か月程度かかるケースが多いです。
住宅ローンの滞納が始まってから競売開札日までの期間は、早ければ10か月、遅くとも1年半程度と、決して長くありません。離婚協議に追われて住宅ローン問題を後回しにしていると、すぐにタイムリミットを迎えてしまうため注意してください。
離婚・オーバーローンケースにおける任意売却の流れ
それでは、離婚×オーバーローンの場合、どのように任意売却手続きが進むのか、流れを見ていきましょう。
ローン残高・査定などの現状確認
まずは、任意売却をするか判断するために必要な情報を集めます。各情報の確認方法は次のとおりです。
| 住宅ローン残高 | ローン契約を交わした際にもらえる返済予定表や、金融機関から年末に送付される残高証明書で確認 |
| 毎月の家計収支 | 離婚後の収入・支出を整理し、ローン返済を継続できるかどうかを確認 |
| 自宅の売却査定額 | 不動産会社に依頼して確認 |
専門業者への相談
先ほど把握した情報から、「オーバーローンであること」「離婚後に住宅ローン返済を続けるのが難しいこと」が分かったら、任意売却の専門業者へ相談します。任意売却では、金融機関との交渉など特別なスキルが求められるため、通常の不動産会社ではなく、専門の業者へ相談するのがおすすめです。
たとえば当社のように、弁護士・司法書士・ファイナンシャルプランナーなどと提携している専門業者に相談すれば、多角的にサポートを受けられます。
金融機関との交渉
専門業者への相談後、金融機関に対して任意売却の許可を求めます。この交渉では、下記のようなさまざまな条件について話し合われます。
- 売却見込み価格
- 売却後の残債返済計画
- 引っ越し費用などの諸費用
なお、金融機関と専門業者の信頼関係も、任意売却を認めてもらえるかどうかに影響します。そのため任意売却を成功させたい場合、そのエリアの「不動産市況」と「金融機関情報」の双方を熟知している専門業者へ相談するのがおすすめです。
売却活動
金融機関の同意が得られたら、売却活動の開始です。任意売却では通常の不動産売却と同じように、市場に物件を出して買い手を探すことになります。内覧対応や価格交渉なども、通常の不動産取引と同じように発生するため、できる限り協力しましょう。
なお、自宅を売りに出すこと自体は周囲に知られるかもしれませんが、任意売却中である事実は公開されないため、安心してください。
売買成立・引き渡し
売買契約が成立したら、決済・物件の引き渡しへと進みます。売却代金はそのまま住宅ローンの返済に充てられ、同時に金融機関が抵当権を解除し、物件の所有権が買主へと移転します。なお、引き渡しのタイミングは、買主や金融機関との交渉によって、ある程度調整できるケースが多いです。離婚後の新居探し・引越し準備をする期間を確保できるよう、専門業者を通じて相談してみてください。
残債の返済調整
売却・引き渡しの完了後は、残債を返済していきます。なお、離婚後の生活に無理のない範囲での返済が求められるケースが多いとはいえ、状況によっては、どうしても完済が難しいこともあるでしょう。
その場合は、弁護士などの専門家に相談したうえで、個人再生・自己破産といった、債務整理手続きを進めます。いずれの方法が適切かは状況によって異なるため、早めに相談してみてください。
離婚時の任意売却と他の選択肢を比較
離婚時に不動産を処分する方法は、任意売却以外にもいくつか存在します。それぞれの違いを整理して紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
通常売却との違い
通常売却と任意売却の主な違いは以下のとおりです。
| 比較項目 | 通常売却 | 任意売却 |
| 前提条件 | 自宅を売却後、住宅ローンを完済できる | 自宅を売却しても、住宅ローンを完済できない |
| ローンの状態 | アンダーローンが多い オーバーローンの場合、貯蓄から残債分を補填する | オーバーローン （アンダーローンの場合もあり） |
| 債権者の同意 | 不要 | 必要 |
| 売却価格 | 市場相場 | 市場相場に近い水準 （債権者が納得する価格） |
| 売却後の残債 | なし | 残る場合が多い 金融機関との合意に基づき、分割返済していく |
アンダーローンである、もしくはオーバーローンであるものの残債分を補填できる場合は、通常売却で進めることになります。一方、自宅を売却しても住宅ローンを完済できない場合には、金融機関と交渉して、任意売却を目指すのがおすすめです。
競売との違い
競売と任意売却は、どちらも住宅ローンの返済に問題がある場合の手続きである点は共通しています。一方、違いは下記の表のとおりです。
| 比較項目 | 競売 | 任意売却 |
| 手続きの主体 | 債権者 （裁判所を通じて強制的に進める） | 債務者 （債権者の同意を得て進める） |
| 売却価格 | 市場相場の5〜7割程度 | 市場相場に近い水準 |
| プライバシー | 周囲に競売物件であること（住宅ローンを滞納していること）を知られる | 売却理由までは周囲に知られない |
| 退去時期 | 落札者決定後まもなく （強制退去となる） | 金融機関や買主とある程度は相談できる |
| 残債の返済方法 | 原則として一括返済 （分割返済が認められることもある） | 金融機関との合意に基づき、分割返済していく等 |
リースバックという選択肢も
離婚に伴うマイホーム問題の解決策としては、「リースバック」も挙げられます。リースバックとは、「不動産売却」と「賃貸借契約」を同時に行う取引です。離婚時には、売却代金で住宅ローンを返済し、自宅に住み続けたい側が買主と賃貸借契約を結ぶといった活用方法が考えられます。この方法なら、離婚時にありがちな、ローン負担者と住人が一致しなくなる問題を解決できることがポイントです。
なお、リースバック時は売却代金によるローン完済が前提であるものの、金融機関の同意さえあれば、任意売却と組み合わせることも可能です。ただし、難易度は非常に高いため、実績が豊富な専門業者へ相談することをおすすめします。
まとめ
離婚したからといって、住宅ローンの返済義務まで消えるわけではなく、契約形態によっては元夫婦双方に返済責任が残ります。また、「住人」と「ローン名義人」が別々になることで、責任の所在が曖昧になりやすい点も問題です。
自宅を売却してローンを完済できれば、上記のような問題は解決できます。しかしオーバーローンの場合、売りたくても売れない状況に陥ってしまうケースが多いです。売らないまま放置すると、競売・立ち退きへ至る可能性もあるため、早めに対処しなければなりません。
オーバーローンの場合でも、任意売却によって競売を回避し、住宅ローン残債の圧縮を目指せます。ただし金融機関との交渉が必要で、なおかつタイムリミットもあるため、早めに専門業者である当社へご相談ください。
