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住宅ローンの返済が苦しく、自宅を売却してもローンを完済できない場合の解決策として、「任意売却」があります。これは金融機関の同意を得たうえで自宅を売却し、残債を少なくする方法です。この残債がどう扱われるのか、気になる方もいるでしょう。そこで今回は、任意売却後の残債の扱われ方や、払えない場合の対処法について解説します。
目次
任意売却後の残債は基本的に残る
毎月のローン返済が苦しいとしても、家を売るためには抵当権を外してもらう必要があります。しかし「残債」が「売却価格」よりも多いオーバーローン状態だと、売却代金で返しきれない部分を貯蓄などで補填しない限り、抵当権を外してもらえません。
そこで活用されるのが「任意売却」です。売却代金だけでは完済できない場合でも、債権者の同意が得られれば、売却と同時に抵当権を抹消してもらえます。債権者にとっても、競売より高額で売却できる可能性があるため、任意売却が認められるケースがあります。
一括請求ではなく分割返済が基本
任意売却は、住宅ローンを滞納し、すでに「期限の利益」を喪失した状態で進める方法です。「期限の利益」とは、簡単にいえば、住宅ローンを分割返済できる権利のことです。この権利がないと、本来なら残債の一括返済を求められます。
しかし、経済的に困窮しているからこそ任意売却に至った人に、一括返済を請求しても、全額を回収できる見込みは少ないでしょう。そこで実務的には、分割返済に応じてもらえるケースが多いです。
返済額は収入に応じて調整される
任意売却後の分割返済の金額は、債務者の収入に応じて調整されます。経済的に困っている方でも、無理のない範囲で完済を目指せるよう、月々の返済額は5,000円〜3万円程度に設定されるのが一般的です。
なお、任意売却後の残債額・資産状況・世帯人数などによって左右されるものの、日常の生活資金にもほとんど余裕がないケースなら、1万円未満で交渉がまとまる可能性もあります。
連帯保証人も残債の支払い義務がある
住宅ローンの借入に際して、連帯保証人を立てているケースもあるでしょう。この場合、連帯保証人は任意売却後の残債についても返済義務を負います。任意売却をしたからといって、連帯保証人の義務が免除されることはありません。
ただし競売や自己破産に至るよりは、任意売却で債務額を小さくしたほうが、連帯保証人にかかる負担を抑えやすいです。そのため実務上、住宅ローンの支払いが難しくなった場合には、まず任意売却が検討されます。
任意売却後に残債が発生する理由
任意売却をしたのに、なぜ残債が発生するのか、疑問を感じる方もいるかもしれません。ここからは、任意売却後に残債が発生する理由を解説します。
住宅ローン残高よりも売却価格が下回るため
「任意売却」が選ばれるのは、ローン残高が売却相場を上回るオーバーローン状態のときです。つまり任意売却は、残債発生が前提の解決策といえます。なお、たしかに残債は残るものの、競売と比べれば高い金額での売却が期待でき、残債を大きく減らせるのが、任意売却のメリットです。
たとえば住宅ローン残債が3,000万円、自宅の市場価値が2,500万円だとします。競売の落札価格は、市場価格の5〜7割ほどが相場であるため、自宅は1,250万〜1,750万円程度でしか売却できず、残債は1,250万〜1,750万円（遅延損害金も加算）も残ります。一方で任意売却なら、市場価格に近い金額での売却が期待でき、残債を500万円程度に抑えられる可能性があるのです。
不動産の市場価格はローン残高と一致しないため
先ほどの例を見て、なぜ住宅ローン残債が3,000万円もある不動産が、2,500万円でしか売れないのか、疑問に感じる方もいるでしょう。しかし不動産の市場価格は、ローン残高と連動して動くものではありません。
そもそも自宅の価値は、「土地の価値」と「建物の価値」で決まります。土地の価値は、立地や周辺環境による変動はあるものの、大きく下落しにくいことが特徴です。一方、建物の価値は、基本的には築年数とともに下落し続けます。ローン残高も返済によって少しずつ減っていきますが、それよりも早く建物の価値が下落していくと、オーバーローン状態に陥ってしまうのです。（当然ながら、新築時の販売価格には建築会社の利益も含まれています。）
早期売却は価格が下がりやすいため
任意売却を成立させるには、競売の開札日前日までに売却・決済手続きを終えなければなりません。このように期限がある不動産取引では、売却価格が相場よりも低くなる傾向があります。
通常の不動産売却なら、理想の買主が現れるまで、時間をかけて条件を交渉してもいいでしょう。しかし任意売却のように、売主側に事情があり、特定の期日までに必ず売却を成功させなければならないケースでは、買主側が強気に交渉しやすいのです。値引き交渉などを断り切れない結果、市場価格よりも低い金額で取引が成立すると、それだけ残債が多く残ってしまいます。（それでも競売よりは、任意売却のほうが高く売却できる可能性が高いです）
売却費用や諸経費でローンが満額返済できないため
任意売却する際は、「仲介手数料」や「抵当権の抹消登記費用」などの諸経費が発生します。多くのケースでは、債権者の合意の下、売却代金の中からこれらの諸経費を支払うため、売主が手出しで費用負担する必要はありません。
たとえば住宅ローン残債3,000万円の自宅を、3,000万円で売却できたとしましょう。これでローンを完済できると思うかもしれません。しかし、この例では、仲介手数料として105万6,000円（物件価格の3％+6万円＋消費税）、抵当権の抹消登記費用として数万円（司法書士手数料込み）かかります。このように、諸経費を売却代金の中から支払うとなると、どうしても残債が発生してしまうのです。（遅延損害金が加算されることも影響します）
任意売却後に残債が払えない場合どうなる？
任意売却後の残債を払えなくなってしまったら、どうなるのでしょうか。ここからは、残債を返せない場合のリスクについて紹介します。
督促・催告が届くようになる
任意売却後の残債を滞納した場合、債権者による督促が始まります。その後、さらに滞納が続くと法的措置を前提とした「催告書」が届き、それでも支払われない場合には、残債・利息・遅延損害金などの総額を、一括返済するよう求められる可能性がございます。
なお、任意売却後の債権には時効があり、5年または10年で返済義務がなくなるといった情報を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。しかし実際には、上記の「催告書」の通知、債権者が裁判手続きなどを行うことで時効の完成が猶予・更新される場合があるため、実務上は時効によって自然に支払い義務がなくなるケースは多くありません。
状況によっては分割条件の見直しが行われる
任意売却後の残債の返済計画は、無理なく完済を目指せるように立てられています。しかし、その計画は、あくまでも任意売却前に立てたものです。そのため、任意売却後に失業してしまったケースや、病気・怪我などで働けなくなってしまったケースでは、返済条件を再度見直してもらえる可能性もあります。
見直しが認められるかどうかは債権者の判断次第であり、必ず応じてもらえるとは限りません。しかし、黙って滞納を続けるよりは、生活状況が変わった時点で早めに相談するほうが、柔軟に対応してもらいやすいでしょう。たとえ経済的に困窮していても、誠実に返済する意思を示すことが大切です。
債権回収会社（サービサー）に引き継がれる場合がある
任意売却後の残債は、当初は金融機関や保証会社が債権者であるものの、その後サービサー（債権回収会社）に売却・譲渡されることがあります。サービサーとは、支払いが滞っている債権の回収を専門とする、民間業者です。債権譲渡後は、サービサーへ残債を返済しなければなりません。
なお、債権回収の専門業者だからといって、無理な取り立てが行われることはありません。サービサーは法務大臣の認可を受けた業者で、反社会的勢力が関わることもないためです。また、サービサーも返済条件について柔軟に対応してくれるため、黙って滞納を続けるのではなく、返済する意思があることを示しましょう。
差押えなどの法的手続きに進む可能性がある
督促・催告を無視し続けると、債権者は裁判所を通じ、差押えなどの法的手続きを取ります。なお、給与が差し押さえられると、その事実は勤務先にも知られます。裁判所から勤務先へ、直接「債権差押命令」が通知されるためです。
任意売却のメリットとしては、住宅ローン問題を抱えていることを第三者に知られない点も挙げられます。しかし任意売却後の残債を滞納し、差押えに至ってしまうと、そのメリットが失われてしまうのです。また、給与を差し押さえられると、生活再建がさらに困難になってしまうため、早めに債権者や専門家へ相談するようにしましょう。
任意売却後の残債は減額できる？
任意売却後の残債は状況によって、減額できる可能性があります。どうすれば返済負担を減らせるのか、詳しく見ていきましょう。
残債が自動的に減額されるわけではない
まず前提として、任意売却をしたからといって、残債が自動的に減額されるわけではありません。任意売却の目的は、あくまでも売却によって債務を減らし、生活を再建しながら完済を目指すことです。
つまり任意売却後の残債を減額するためには、債務者側から自発的に交渉したり、法的な債務整理手続きを取ったりする必要があります。この前提を理解したうえで、減額に向けた選択肢を探っていきましょう。選択する方法によっては、残債をゼロにすることも可能です。
債権者との交渉で返済負担が軽くなることはある
残債の返済が難しくなった場合、まず検討したいのが債権者との直接交渉です。債権者は、無理な返済条件を押しつけて債務整理に追い込み、残債をまったく回収できなくなるよりは、少額でも継続的に回収したほうが合理的だと考えています。そのため、債務整理する前に、まずは債権者と条件を話し合うのが得策です。
とくに、サービサーとの交渉では、残債そのものを減らせる可能性があります。サービサーはリスクを抑えるために、額面よりも大幅に低い金額で、金融機関から債権を買い取っているためです。
個人再生を利用すれば残債そのものを減額できる可能性がある
債権者との交渉では解決できない場合、法的な債務整理手続きを検討することになります。債務整理というと、「自己破産」を思い浮かべる方も多いでしょう。同時に、自己破産に抵抗を覚える方も少なくありません。そこで検討したいのが、「個人再生」です。
個人再生が認められると、債務総額が5分の1〜10分の1程度に大幅減額され、残った債務を3〜5年かけて返済していくことになります。自己破産のように債務がすべて免除されるわけではない点は、デメリットといえるかもしれません。しかし個人再生なら、ローン完済済みの自動車など、一定の資産を手元に残せる可能性があります。また、自己破産のような法律上の職業制限・資格制限がない点もメリットです。
自己破産の場合は支払い義務が免除される可能性がある
残債の返済が到底見込めない場合の最終手段としては、「自己破産」が挙げられます。税金など一部の例外を除き、任意売却後の残債を含むすべての負債が免責となる点は、自己破産ならではのメリットです。一方、自己破産には次のようなデメリットも存在します。
- 時価20万円以上の資産・99万円を超える現金・生命保険の解約返戻金などは債権者への返済に充てられる
- 破産手続き中は一部の職業に就けなくなる（各種士業・金融関連業・警備員・生命保険募集人など）
債務免除の観点からは、自己破産は有力な選択肢といえるかもしれません。しかし、その影響は広範囲に及ぶため、自己破産が最適な選択かどうかは、専門家に相談してから判断することをおすすめします。
債権者との残債の返済交渉方法
任意売却をしても、売却代金だけで住宅ローンを完済できないケースは少なくありません。このように、売却後も住宅ローンが残る状態を「オーバーローン」といいます。
残債がある場合は、債務者本人が債権者へ現在の収入状況や生活状況を説明し、返済方法について相談しながら対応していくことになります。状況によっては、月5,000円〜10,000円程度の返済となるケースもあります。
また、残債金額、収入状況や今後の生活設計によっては、自己破産や個人再生などの債務整理を検討するケースもあります。残債をそのまま放置すると、遅延損害金の発生、給与差し押さえにつながる可能性があるため、早めに対応方法を検討することが大切です。
なお、残債への対応について不安がある場合は、任意売却業者に相談すれば弁護士や司法書士などの専門家へ相談しながら進めることができるため安心です。
当社で扱った任意売却後に低額の分割返済が認められた成功事例
当社で扱った任意売却後に低額の分割返済が認められた成功事例を紹介します。
任意売却後の残債はいつから支払いが始まるのか
任意売却後の残債の返済は、債権者と取り決めた時期から始まります。一般的には、売却・決済が完了し、不動産を引き渡した次の月から返済するケースが多いです。引っ越し後の生活を整える期間は考慮してもらえるため、債権者と相談してみてください。あまり先延ばしにすることはできませんが、売却から2か月程度なら、返済開始を待ってもらえる可能性があります。
任意売却後の残債はどのくらいの期間支払うのか
任意売却後の残債の返済期間は、残債の金額・月々の返済額によって大きく異なります。そもそも任意売却後の残債返済計画は、期間ではなく、毎月の返済額をベースに組まれます。たとえば残債500万円・月の返済額が1万円の場合、利息や遅延損害金がすべて免除されたとしても、完済まで40年以上かかります。そのため実務的には、親族からの援助などを原資に、残債の減額・一括返済を交渉するケースも多いです。
任意売却後の残債の解決策
それでは、ここまで紹介してきた点をふまえて、任意売却後の残債問題はどのように解決していくべきなのか、いくつか案を紹介します。
債権者と返済条件を見直す
残債の返済が難しくなったら、まず債権者へ連絡を取り、返済条件の見直しを申し出ましょう。感情的に訴えるのではなく、給与明細・預金通帳の写し・家計の収支表など、現在の生活状況を示す資料を用意して、客観的に交渉することが大切です。
先述したとおり、現実的でない返済条件を押し通して自己破産・個人再生されるよりは、返済を継続してもらったほうが債権者にとってのメリットも大きいため、誠実に交渉すれば、返済額の見直しを認めてもらえる可能性はあります。
収入状況に応じて無理のない返済計画を立てる
返済条件の見直しを交渉する際は、必ず自分自身の家計状況も正確に把握しておきましょう。毎月の収入・固定費・生活費を把握し、無理なく返済に充てられる金額を計算しなければ、根本的な解決にはならないためです。
ただし毎月の返済額が少なすぎると、利息の支払いしかできず、借入元本を減らせません。これでは、いつまでも返済を続けることになってしまうため、生活を守れる範囲で、なおかつ元本も減らせる返済額を見極めることが大切です。
返済が難しい場合は債務整理を検討する
債権者と交渉しても、任意売却後の残債を完済できる見込みが立たない場合は、債務整理を検討します。自己破産・個人再生の違いを、あらためて整理しておきましょう。
| 比較項目 | 自己破産 | 個人再生 |
| 残債の扱い | 税金などを除く全債務を免除 | 5分の1〜10分の1程度に減額 減額後の残債を3〜5年で返済 |
| 収入要件 | 返済見込みがないこと | 安定した収入があること |
| 資産への影響 | 20万円超の資産は処分対象 | 一定の資産を手元に残せる |
| 職業制限 | 手続き中は一部制限あり | なし |
| 向いているケース | 収入・資産がなく、残債が多額な方 | 安定収入があり、資産・職業を守りたい方 |
任意売却後の残債でやってはいけない対応
任意売却後の残債返済が難しい場合に、やってはいけないことも存在します。なぜ下記のような行動は避けるべきなのか、詳しく見ていきましょう。
連絡を無視してしまう
毎月の返済が滞り、督促状・催告書が届いたものの、対応するのが怖くて無視してしまう方もいるかもしれません。しかし連絡を無視すると、そのまま法的手続きへと移行されてしまい、給与や預金の差押えに至るケースもあります。
経済的な余裕がない場合であっても、債権者と交渉すれば、返済条件を見直してもらえる可能性があるため、無視をすることだけは避けましょう。
支払い能力を超えた返済を続ける
早く完済したい気持ちから、生活費や住居費を削るなど、無理な返済プランを立ててしまうケースもあります。たしかに家計を最適化することは大切ですが、任意売却後の残債返済は長期にわたるため、本来の支払い能力を超えた返済計画は、いずれ立ち行かなくなってしまうでしょう。
無理な返済を続けた結果、体調を崩したり、別の借入れを増やしたりしては本末転倒です。毎月返済することを前提に、無理のない返済プランを立てましょう。
一人で判断して放置し対応が遅れる
任意売却後の残債返済で何らかの問題を抱えてしまったものの、一人で抱え込み、対応が遅れてしまうケースも珍しくはありません。しかし返済が遅れると、それだけ遅延損害金が積み上がり、督促・差押えへと事態は悪化していきます。
ここまで紹介してきたとおり、任意売却後の残債問題を解決する方法もいくつか存在するため、残債返済を難しく感じた場合は、滞納を始める前に債権者や専門家に相談しましょう。
任意売却後の残債に関するよくある質問
それでは最後に、任意売却後の残債に関するよくある質問と、その答えについて解説します。
任意売却後の残債は一括で請求されますか？
任意売却後の残債は、契約上は一括返済を求められる状態であるものの、実務的には債権者との交渉により、分割払いが許されるケースがほとんどです。経済的に困窮しているからこそ任意売却に至った事情は、債権者も理解しているため、一括返済が難しい場合は正直に交渉してみてください。
任意売却後に放置するとどうなりますか？
任意売却は、あくまでも住宅ローン残債を減らすためのステップであり、ローン残債を免除するものではありません。そのため任意売却後は、残債を返していく必要があります。もし残債を放置すると、給与や預金の差押えといった法的手続きに発展する可能性があるため注意してください。
まとめ
任意売却は、オーバーローン状態の際に、住宅ローン残債を極力減らすために取られる手法です。そのため、任意売却によって自宅を手放したからといって、借金がなくなるわけではありません。この残債は生活に無理のない範囲、具体的には月々5,000円〜3万円程度の水準で、返していく必要があります。
しかし、任意売却後の残債返済も難しくなってしまった場合は、早めに債権者や専門家に相談しましょう。交渉によって残債の減額が認められることもあれば、法的手続きによって債務を整理することも可能です。当社では、任意売却のご相談から債権者との交渉、売却後の生活再建に関するご相談まで幅広くサポートしています。住宅ローンの返済や任意売却後の残債についてお悩みの方は、お気軽に当社までご相談ください。
