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質問
自宅を売却しようと思って不動産会社に行ったところ、「オーバーローンだから売却できない」と言われました。
オーバーローンとはどういうことなのでしょうか。また、その状態でも家を売却する方法はないのでしょうか。
もうこの家に住むことはないので、家を売って住宅ローンの返済をしないで済むようにしたいです。
買替の場合は差額を新規の住宅ローンに組み込むことも可能
新しい家に買い替えるために今の家を売りたいということであれば、オーバーローンの差額を新しく買う家の住宅ローンに組み込むことも可能です。
もちろん、ローン審査が降りるかどうかは住宅ローンを組む方の収入や勤務状況によります。
新居の購入額よりも大きな資金を借りることになりますので、通常よりも審査は厳しくなります。
また、これができるのは新居を購入する場合に限り、単にローンを組み替えるだけといことはできません。
賃貸として貸す
最も一般的な方法は、賃貸物件として人に貸して家賃収入を住宅ローンの返済に充てるという方法です。
その地域の賃料相場から、得られる家賃収入と月々のローンの返済額を比較して、同等かむしろプラスになるくらいであればこの方法も有効でしょう。
そして、いずれオーバーローン状態から脱却したタイミングで売却してしまえばよいのです。
しかし、注意すべき点は、上記の通りオーバーローンは想像以上になかなか解消しないということです。
上のグラフをご覧いただければ分かる通り、タイミングによっては賃貸で貸している間にローンの残高と市場価値の差額が埋まるどころかさらに開いてしまうことも考えられます。
また、すぐに借り手が見つかる保証はありませんし、見つかってもその人にいずれ退去されたらリフォーム費用が掛かるうえに新しい借り手が見つかるまで家賃収入はゼロになります。
しかも、当然ながら築年数が経つにつれて取れる賃料も下がっていきます。
そのため、賃貸で貸して家賃収入を住宅ローン返済の原資とする場合も、長期にわたって相応の持ち出しは覚悟しておかなければなりません。
オーバーローンのまま売却できる「任意売却」
任意売却とは、オーバーローンの状態でも債権者(ローンを貸している銀行や保証会社)と交渉のうえ承諾を得て、残債が残るかたちで売却する方法です。
通常の売却では全額一括返済しない限り銀行は売却を認めませんが、任意売却で所定の手続きを踏めば売却を認めてくれます。
なお、売却代金で返しきれなかった残債は、分割返済に応じてくれることが一般的です。
ただし任意売却にはメリットだけでなくデメリットもあります。
任意売却のメリット
・オーバーローンの状態でも売却が可能
・外からは通常の売却と変わらないので、近所や知り合いに事情を知られない
・住宅ローンの返済を一時的に停止できる
・残った債務は基本的に分割返済に応じてもらえる
任意売却のデメリット
通常の返済が続いている状態では金融機関は売却を認めませんので、任意売却をするためにはローンの返済を停止して不良債権化しなければなりません。（正確に言うと期限の利益を喪失しなければなりません）
しかし、ローンを滞納することによるデメリットもあります。
・督促の電話や手紙が来る
・信用情報に傷がつく
・遅延損害金が加算される
まとめ
これまで述べてきた通り、オーバーローンの状態で自宅を売却したいと思っても、買替の場合を除いて選択肢は以下の3つしかありません。
①自己資金で差額を補てんする
②(住み続けながら、あるいは賃貸で貸しながら)オーバーローンが解消されるまで待つ
③任意売却する
自己資金で補てんできるなら良いですが、数百万円単位のお金をすぐに用意できる方は少数でしょう。
まだ返済に余裕があるのであれば②も有効な方法ですが、ある程度長期間に渡って持ち出しを覚悟しておかなければなりません。
そのため、現時点で返済が苦しい方や、すでにローンを滞納してしまっている方は、早い段階で③の任意売却を検討したほうが良いでしょう。
【執筆者】
ライフソレイユ株式会社
加藤康介（宅地建物取引士）
大手コンサルティング会社にて経営コンサルタントとして6年間従事し、中小企業の経営をサポート。
その後、任意売却専門の不動産会社「ライフソレイユ株式会社」を設立し、これまでに1000人以上の住宅ローン返済に困窮する相談者の生活再建を支援している。
その活動がテレビでも取り上げられ、雑誌にも定期的に記事を寄稿している。
