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任意売却と競売との違い

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<任意売却と競売との違い>

通常、住宅ローンの返済ができずに滞納してしまうと、自宅が競売にかけられてインターネット等に公開され、通常よりも安く叩き売られてしまいます。また、競売で残ってしまったローンの残債については一括での支払いを要求されてしまいます。

任意売却は、債権者である金融機関と交渉して競売ではなく一般の市場で売却する方法です。任意売却であれば、一般の不動産の売却と同様に適正な市場価格で売却することができ、住宅ローンの返済が滞ったことも公になりません。また、残ってしまった残債も分割払いや退去時に引越し代の交渉も可能です。

●当社で扱った任意売却の成功事例はこちら>>

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1、 任意売却について

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任意売却とは、債務者と債権者(主に銀行)の間に任意売却専門の不動産会社が入り、債権者と交渉して不動産を競売にかけずに、納得の行く価格で取引を成立させることを言います(俗に「任売」とも呼ばれます、通常の不動産売却と同一です)。

従って、任意売却をすることで競売にはかけられないため、決して公にはなりません。競売に比べてプライバシー性も高く、売却まで平穏に生活を送ることができます。

また、裁判所が介入する競売とは異なり、通常の市場で売却することになるため、競売よりも高く売れることが多い傾向です。高く売れれば、銀行としても返済額が増えますし、債務者も残債務(残ローン)が競売よりも減り、両者にとってメリットになります。

他にも、引越し料金や家屋の退去時期等の融通が利いたり、購入者との間で家賃の合意ができれば、賃貸物件としてそのまま住み続けることも可能です。それだけでなく、数年後に買い戻す特約を付ける(買戻し特約付)ことができる場合もあります。つまり、任意売却だからこそ融通が利く場合が多いので、競売よりも債務者にとってはメリットが高いことが数多くあるのです。

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2、 競売

住宅を購入する際、銀行からローンを借り入れ、住宅(場合によっては土地も含め)に抵当権を設定することが通常です。資金難からローンが返済できなくなると、期限の利益が喪失、抵当権が実行(担保不動産競売)され、不動産売却代金をローンに補てんすることで、債権者(銀行)へ債務(住宅ローン)を弁済することになります。

この不動産競売は、民事執行法に基づき、債権回収のため、債権者が裁判所に対して申立てを行い、その不動産を裁判所が売却する手続になります。こちらは、公的機関である「裁判所」が介入し、手続きを進めていきます。

債務者自身は特段何もする必要が無く、不動産を売却してくれますが、通常の市場価格よりも相当安く売却されることが多い(2~3割安価)ため、担保となっている不動産が売却できても、残債務が多く残ってしまう可能性が高いです。それだけではなく、公的な競売なため、裁判所を通じ誰でも物件情報を見ることができてしまいます。つまり、競売に出されていることが公になってしまうということです。

競売についてより詳しくはこちら〉〉

 

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