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抵当権(担保)が2つ以上入っている場合の任意売却

住宅ローンが2本立てになっている場合や、自宅購入後に新たな借入をして自宅を担保にした場合など、抵当権が2つ以上入っているケースがあります。

よくあるケースとしては住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と年金保証基金が抵当権をつけているケースですが、それ以外にも2つ以上の抵当権が自宅についているということは珍しくありません。

 

抵当権が2つ以上入っている不動産の任意売却には、すべての債権者の同意が必要

ご自宅などの不動産を任意売却するにはすべての債権者の同意が必要になります。
その際に問題となるのは、売却代金をどの債権者(抵当権者)にいくら配分するかという点です。

例えば、住宅ローンが2000万円残っているケースで、自宅を任意売却しても1500万円にしかならないという場合は、第一抵当権者に1950万円、第二抵当権者に50万円、といったかたちで配分をします。

この配分額の基準は、各債権者によって異なります。
また、各債権者の残債額や最終的な売却代金によっても変わってきます。

それぞれの債権者の意向を考慮して調整が必要

債権者が2社以上の場合、上記の通り売買代金を配分するかたちになりますが、この配分額が各債権者同士で折り合いがつかないということは珍しくありません。

そして最終的にこの折り合いがつかないと、せっかく買い手が見つかったとしても任意売却することができず、競売となってしまいます。

そして、この調整は基本的にその任意売却を仲介している任意売却業者が間に入ってやり取ります。

仲介している任意売却業者が、各債権者の意向を確認して他の債権者に伝達しつつ、全債権者から合意が得られるように調整を図るのです。

この債権者間の調整は非常に煩雑な作業ですが、ここが任意売却業者の腕の見せ所でもあり、経験やノウハウの少ない業者では話をまとめることができずに破談になって競売にになってしまうことも多いようです。

当社では愛知・三重・岐阜・静岡で、債権者が3社以上いる物件や、税金の差押などが入っている物件の任意売却も成功させた実績が多数ございますので、安心してご相談いただければと思います。

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