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オーバーローンとは、住宅ローンの残債が家の売却価格を上回っている状態のことです。住宅ローンの返済が重くなり、家を売りたいと考えたとき、このオーバーローンが壁になるケースがあります。オーバーローンだと、家の売却代金だけではローン残債を完済できません。そこで今回は、オーバーローンになってしまう原因や、オーバーローンでも家を売却する方法について詳しく解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
オーバーローンとは
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が、自宅の売却価格（市場価格）を上回っている状態のことです。たとえば、住宅ローンの残債が3,000万円あるにもかかわらず、売却しても2,500万円にしかならないとしたら、オーバーローンといえます。
このような状態は、決して珍しいものではありません。たとえば頭金ゼロ円で、なおかつ諸費用まで含めて住宅ローンを借りた場合、購入直後からオーバーローン状態になる可能性があります。また、意図せずしてオーバーローン状態に陥っており、売却を検討した際に、はじめて問題に気がつく方もいます。
オーバーローンになる原因
オーバーローンになる原因は、諸費用まで含めて住宅ローンを借りることだけではありません。ここからは代表的な4つの原因について、詳しく見ていきましょう。
不動産価格が下落したため
住宅を購入した時点ではアンダーローン（住宅ローンの残債＜自宅の市場価格）であったものの、不動産価格が徐々に下落することによって、オーバーローン状態になるケースがあります。
自宅の市場価格は、「土地の価値」と「建物の価値」で決まりますが、このうち建物の価値は、築年数が経つほど下落するのが一般的です。ローン残高も返済に伴って少なくなっていきますが、それ以上のスピードで建物の価値が下がっていくと、オーバーローン状態に陥ってしまいます。
頭金が少ない状態で住宅を購入したため
諸費用を自己資金で支払ったとしても、頭金が少ない場合、購入直後からオーバーローン状態になる可能性があります。新築住宅の価格には、新築プレミアムと呼ばれる、新築ならではの価値が上乗せされているケースがほとんどです。しかし、誰かが購入して入居する、つまり中古物件になった瞬間に、このプレミアムは失われます。
たとえば3,000万円で購入した不動産の市場価値が、入居した瞬間に2,700万円程度になってしまうケースも珍しくありません。そのため物件価格の1〜2割程度の頭金を入れていないと、購入直後にオーバーローンになってしまうのです。
離婚・転職・収入減で返済負担が増加したため
離婚・転職・収入減などの理由で返済負担が増加し、住宅ローン返済をリスケジュールした場合も、オーバーローンに陥りやすくなります。突発的な事情で毎月の返済が難しくなってしまった場合、金融機関に相談すれば、元本の返済を猶予してもらえる可能性があります。
この場合、利息のみの支払いに変更できれば、直ちに競売へ移行するリスクを抑えられます。しかし、このリスケジュール期間中、元本は減りません。一方、不動産の市場価値は下がり続けるため、リスケジュール期間が長引くほど、オーバーローン状態になりやすいのです。
住宅ローン返済初期で残債が多いため
ここまで紹介してきた事情に当てはまらない場合も、残債が多い住宅ローン返済初期に、オーバーローン状態に陥ることがあります。住宅ローンは「元利均等返済」が一般的であるため、返済初期は毎月の返済額の多くを利息が占めており、元本の減り方が緩やかです。一方、返済初期の時期は新築プレミアムがなくなることもあり、自宅の市場価値が下がりやすいタイミングといえます。
元本があまり減らないにもかかわらず、自宅の市場価値は急激に下がるため、頭金を入れて自宅を購入したとしても、不動産市場の動向によってはオーバーローン状態になってしまうのです。
オーバーローンのメリット
リスクがある一方、あえてオーバーローン状態になることを選ぶと、一定のメリットを得られます。代表的なメリットを5つ見ていきましょう。
自己資金が少なくても住宅を購入できる
オーバーローン状態を確実に避けたい場合、物件価格の20〜30％以上の頭金を用意する必要があります。4,000万円の新築一戸建てを購入したい場合、800万〜1,200万円もの頭金を貯めなければならず、現実的に難しいと感じる方もいるのではないでしょうか。
一方、オーバーローン状態を許容すれば、自己資金が少なくても自宅を購入できます。若いうちにマイホームを購入したい方にとって、これは大きなメリットといえるでしょう。
手元資金を残したまま住宅購入できる
頭金を多く入れるほどオーバーローンのリスクは下がりますが、その分だけ手元の資金が減ります。まとまった貯蓄があるものの、それを全て不動産購入に充てることに、不安を感じる方もいるでしょう。
この場合、あえてオーバーローンを前提に住宅ローンを契約し、手元資金を残すことも可能です。温存した貯蓄は、引越し費用や家具・家電の購入費に充てたり、いざという時の備えにしたり、自由に使えます。
諸費用もまとめて借入できる
住宅を購入する際には、物件価格の5〜10%程度の諸費用（仲介手数料や登記費用、火災保険料など）がかかります。4,000万円のマイホームなら、物件価格とは別に、200〜400万円もの現金を用意しなければなりません。
しかしオーバーローンを受け入れるなら、こうした諸費用もまとめて住宅ローンに組み込むのも選択肢の一つです。このようなローン契約なら、自己資金が少なくてもマイホームを購入できるため、住宅取得のハードルが大きく下がります。
低金利で借りられる可能性がある
住宅ローンは、カードローンやリボ払いと比べて低金利なことが特徴です。カードローンの金利が年10%以上であるのに対し、住宅ローンの金利は年1%を下回るケースもあります。そのため、引越し費用や家具・家電の購入費などをカードローンで補填するくらいなら、オーバーローンを受け入れて住宅ローンに一本化した方が、トータルの金利負担を抑えやすいです。融資比率が100%を超えるオーバーローンであっても、個人の属性次第では、金利が優遇される可能性もあります。
住宅ローン控除を多く受けられる場合がある
住宅ローン控除とは、年末時点の住宅ローン残高の0.7%を、最長13年間、所得税・住民税から控除できる制度です。（2026年現在）ローン残高が控除額に直結する制度であるため、借入額が多いオーバーローン状態のほうが、恩恵を受けやすいといえます。
なお、住宅ローン控除には、住宅の省エネ要件、ローン契約者の所得要件、借入限度額要件など、さまざまな条件があります。また、課税所得が少ないと控除できる税金に限りがあるため、借入額を増やせば必ず得をするわけではありません。
ただしオーバーローンなら、恩恵を受けやすい残高水準を長期間維持できることは事実です。実際の控除額をシミュレーションしたうえで、メリットが大きいと考えられる場合は、オーバーローンを前提とした借入も検討してみてください。
オーバーローンのデメリット
オーバーローンには、リスクや注意すべきデメリットも数多く存在します。ここからは、とくに気をつけるべき5つのデメリットについて見ていきましょう。
毎月の返済負担が大きくなりやすい
頭金を抑えてオーバーローン状態で住宅を購入した場合、同じ物件を頭金ありで購入した場合と比べると、毎月の返済額が高くなる点は考慮しておかなければなりません。住宅ローンの返済期間は、基本的に35年間とされます。借入額を増やしたからといって、返済期間が伸びるケースは稀です。そのため借入額が多いほど、毎月の返済額も大きくなります。
そして毎月の返済額が大きいと、転職・出産などで収入が減ったタイミングで、返済が苦しくなるリスクも高まります。
総返済額が増えやすい
借入額が増えると、毎月の返済額だけでなく、利息の総額も大きくなります。とくに住宅ローンは返済期間が長いため、わずかな借入額の差が、最終的な総返済額に大きな影響を与える点は知っておかなければなりません。
たとえば、借入条件が金利1%・返済期間35年の場合、借入額が100万円増えると、毎月の返済額は約2,800円、返済総額は約118.5万円（元本100万円＋利息総額18.5万円）も増加します。
売却時にローンが残る可能性が高い
売却時にローンを完済できない可能性が高まることは、ローン最大のリスクです。売却代金だけで完済できない場合、差額を自己資金で補填しないと抵当権を外してもらえず、売却を進められません。手元に資金がないと、売りたくても売れない状態に陥ってしまうのです。
この場合、金融機関と交渉して抵当権を外してもらう「任意売却」も選択肢になりますが、売却代金で完済できなかった部分は、売却後も返済を続ける必要があります。
金利上昇で返済額が増えるリスクがある
変動金利型の住宅ローンを借りている場合、金利が上昇すると返済負担が増えます。そして頭金を用意しない借入は、頭金によって借入額を抑えた場合と比べて借入残高が大きいため、金利上昇の影響をより大きく・長期間にわたって受けやすいことも知っておきましょう。
なお、金利上昇による返済額増加に耐えられず、自宅を手放そうと思っても、先述したとおりオーバーローンだと簡単には売却できません。
借り換えや住み替えが難しくなる場合がある
オーバーローン状態だと、住宅ローンの借り換えや、自宅の住み替えが難しくなる可能性も高いです。まず、借り換えの場合、新たなローンで旧ローンを完済する必要があります。しかしオーバーローン＝自宅の担保評価額が残債を下回る状態であるため、旧ローンを完済できるほど新たなローンの融資額が伸びないのです。
また、住み替えの場合も、現在の自宅のローンを完済できないと、次の物件購入に向けた資金を確保できません。
自宅がオーバーローンか確認する方法
それでは、自宅がオーバーローン状態か確認する方法について解説します。難しい作業はなく、3ステップでチェックできるため、ぜひ試してみてください。
住宅ローン残債を確認する
まずは現時点の住宅ローン残債を確認しましょう。年末時点の残高は、金融機関から送付される「残高証明書」や、ローン契約を交わした際にもらう「返済予定表」でチェックできます。また、金融機関によっては、インターネットバンキングから毎月の残債をリアルタイムで確認可能です。なお、これらいずれの方法も難しい場合、金融機関に直接問い合わせれば、その時点でのローン残高を教えてもらえます。
不動産会社に査定を依頼する
次は自宅の市場価値を確認しましょう。市場価値を調べるというと難しく感じるかもしれませんが、不動産会社に査定を依頼すれば、簡単に確認できます。
なお、不動産会社の査定には、簡易的な「机上査定」と、実際に物件を確認したうえで算出する「訪問査定」の2種類があります。本格的に売却を検討しているわけではない場合は机上査定でも問題ありませんが、より正確な価格を知りたい場合は訪問査定まで依頼してみてください。
売却価格と住宅ローン残債を比較する
住宅ローン残債と自宅の査定額が揃ったら、両者を比較します。住宅ローン残債＞査定額ならオーバーローン、住宅ローン残債＜査定額ならアンダーローンです。なお、不動産を売却する際は、仲介手数料・印紙税・登記費用（抵当権抹消費用）などの諸費用もかかります。そのため査定額がローン残債を5%程度しか上回っていない場合、実質的にはオーバーローン状態であるともいえます。
オーバーローンで家を売るときの問題点
記事前半でオーバーローンのデメリットについて紹介しましたが、ここからは自宅を売る時にフォーカスして、より具体的な問題点を見ていきましょう。
売却価格だけではローンを完済できない
自宅を売却するには、金融機関に抵当権を外してもらわなければなりません。抵当権が残ったままの不動産は、差し押さえられるリスクがありますし、金融機関が融資をしない可能性が高いため、通常は買い手がつかないです。もしアンダーローン状態なら、売却代金でローンを完済することを前提に、売却と同時に抵当権を外してもらえます。
しかしオーバーローン状態では、売却代金だけでローンを完済できないため、不足分を別途用意しない限り抵当権を外してもらえません。
不足分を自己資金で補填する必要がある
売却代金でローンを完済できないとしても、不足分を自己資金で補填すれば、抵当権を外してもらえます。しかし、ローン残債が市場価格を大きく上回っている場合、まとまった資金を用意しなければなりません。
まとまった資金を用意できたとしても、自宅を手放し、多額の現金を失うことになると、その後の生活再建に影響が出る可能性もあります。これは大きな問題といえるでしょう。
金融機関の承諾が必要になる場合がある
自己資金で不足分を補填できない場合、自宅を売却するには、金融機関から承諾を得なければなりません。いわゆる「任意売却」です。金融機関が売却を承諾するかどうかは、ローンの滞納状況や、今後の返済見込みなどもふまえ総合的に判断したうえで決まります。
そして承諾を得られない場合は自宅を売却できず、さらにローン滞納も続くと、最終的に競売へ至るリスクもあります。これもオーバーローンならではの問題点といえるでしょう。
オーバーローンでも家を売却する方法
さて、オーバーローン状態でも自宅を売却する方法は、決してゼロではありません。ここからは、3つの解決策を紹介します。
自己資金で不足分を支払う
すでに何度か触れていますが、売却代金でローンを完済できない場合、不足分を自己資金で補填すれば、オーバーローンでも売却できます。たとえば残債が3,000万円で、売却見込み価格が2,700万円の場合、300万円の自己資金を残債返済へ充てられることを示せば、売却と同時に抵当権を外してもらえるのです。
ただし、自己資金で不足分を賄う際は、売却後の生活資金・引越し費用も必ず考慮してください。手元資金がなくなると、自宅を売却後の生活が立ち行かなくなる可能性もあります。
住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、「現在の住宅ローン残債」と「新居の購入費用」をまとめて借入できるローン商品のことです。これを活用すれば、オーバーローン状態でも、「旧居の売却」と「新居の購入・住み替え」を同時に進められます。
ただし、住み替え後は、「旧居のローン残債」と「新居の購入費用」の双方を合算したローンを返済していくことになるため、これまでよりも返済負担が大きくなる点は知っておきましょう。また、借入額が増える分、金融機関の審査も厳しくなる傾向があり、誰でも住み替えローンを利用できるとは限りません。
任意売却を利用する
オーバーローン状態で、なおかつローン返済が滞りつつある場合は、任意売却を検討する必要があります。ここまで紹介したとおり、本来なら売却時に残債を完済しなければ、金融機関に抵当権を外してもらうことはできません。しかし金融機関と交渉して任意売却を認めてもらえれば、売却代金を返済に充当し、なおかつ残債を引き続き分割返済していくことを前提に、抵当権を外してもらえます。
ただし、任意売却を認めてもらうためには、金融機関との調整や必要書類の準備などを適切に進めなければなりません。通常の不動産会社では話がまとまらないケースもあるため、当社のような任意売却を専門とする会社へ相談することが大切です。ローン滞納が続くほど交渉難易度は上がるため、早めに相談するようにしてみてください。
オーバーローンに関するよくある質問
それでは最後に、オーバーローンに関するよくある質問と、その答えについて解説します。なお、これら以外の疑問がある場合は、お気軽にお問い合わせください。
オーバーローンだと住宅ローンは一括返済が必要ですか？
住宅ローンの一括返済が求められるのは、ローン返済が滞った場合や、金融機関との契約に違反した場合などです。オーバーローン状態であること自体は、一括返済を求められる理由にはなりません。通常通り毎月の返済を続けている限り、金融機関から一括返済を求められることはないため安心してください。
オーバーローンはいつ解消されますか？
オーバーローンが解消されるタイミングは、「住宅ローンの残債」が「自宅の市場価値」を下回った時点です。返済を続けると残債は徐々に減っていくため、時間の経過とともに、オーバーローン状態はいずれ解消されます。
ただし、不動産価格の下落が続く地域では、オーバーローン解消までに時間がかかることも知っておきましょう。
まとめ
「住宅ローンの残債」が「自宅の市場価値」を上回った状態であるオーバーローンは、自宅に住み続けている限り、とくに気にする必要はありません。しかし、自宅を売却しようとする場合には、不足分を自己資金で補填するか、金融機関から承諾をもらわなければ売却手続きを進められず、大きな問題になります。
オーバーローン状態で、なおかつローン返済を滞納していると、最終的に競売へと至るリスクがあります。もしローン返済が苦しいものの、オーバーローン状態であるため家を手放せないという場合は、ぜひ早めに「任意売却」の専門業者へ相談してみてください。 当社はこれまで東海エリアを中心に、数々の任意売却を成功させてきました。弁護士や司法書士など各種専門家とも提携しておりますので、安心してお問い合わせください。
