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＜相談内容＞
6年前に実家の土地を相続したので、サブリース会社からの斡旋もあり、そのサブリース会社と契約し、アパート経営を始めました。開始当初は大きな問題もなく、安定した形で家賃収入もあり、順調でした。また、今回の契約は家賃保証もあるという事も聞いていたので、特に心配はしていなかったのですが、5年経過した頃から、家賃の減額の相談が来るようになり、それと並行する形で退去希望者も増えてしまい、現在は家賃収入が減る一方で、経営が困難な状態が続いており、任意売却を検討しています。
＜回答＞サブリースの解約交渉が複雑
相談者様は契約する際には確認されているとは思いますが、よく勘違いされるのがサブリースの家賃保証についてです。「家賃保証」は、今の家賃額が保証されるのでなくて、空室や滞納があっても賃料が支払われる事がサブリースの「家賃保証」です。
家賃保証の多くは2年に一度見直しがされる特約が付いています。
サブリース会社としては、入居者がいなくても家賃保証を賃貸人に支払わなければならないため、入居者が減ってくると家賃の減額をしてください。と求めてきます。
新築の場合は入居者が多いですが経年劣化とともに入居者も減ることも多いでしょうし、維持費や改装費も当然かかってきてしまいます。家賃の減額の相談がきてしまうのが当然の結果です。
かといって今回のケースのように、収支の悪化を理由に投資用不動産を売却しようとしても、残っているローンを売却金額で返済しきれないことが多く、そのよう場合は融資をしている銀行が売却を認めません。
そのような場合に、金融機関と交渉して残債務が残ってしまうケースでも売却を認めてもらうのが任意売却という方法です。
ただし、投資用不動産でサブリース契約をしていると、売却に伴ってサブリースを解約するのに家賃の数か月分の違約金が必要になるなど、解約する場合の条件も厳しくなることが珍しくありません。
これはサブリース会社との交渉次第になりますので、当社にご相談いただければ金融機関との交渉だけでなく、サブリース会社との交渉も含めてお任せいただけます。
まずは、お電話またはメールにてお気軽にご連絡ください。
【執筆者】
ライフソレイユ株式会社
加藤康介（宅地建物取引士）
大手コンサルティング会社にて経営コンサルタントとして6年間従事し、中小企業の経営をサポート。
その後、任意売却専門の不動産会社「ライフソレイユ株式会社」を設立し、これまでに1000人以上の住宅ローン返済に困窮する相談者の生活再建を支援している。
その活動がテレビでも取り上げられ、雑誌にも定期的に記事を寄稿している。
