父親が亡くなり父親の土地を兄弟2人が相続した場合にその土地を共有する、また家を夫婦で共同で購入する・・・

このように、複数の所有者で不動産を所有することを場合を共有といます。

民法249条：「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。」

共有は持分という概念があります。
当事者が特段の定めをしない場合には、持分は均等になります。

上記の兄弟で土地を相続し共有の場合、兄が土地を売りたい…と考えるようになりましたが、弟も持分を持っています。

土地の「全部」を売却するには弟の同意も必要になりますが、兄は自己の持ち分であれば、弟の同意が無くても売却することができます。

ただ、不動産の持ち分のみを売却するとなると買い取り先を探すのは大変な場合が多いです。
購入しても実際に使うことができないケースが多いからです。
そのため、価格も土地全体を売却するよりもかなり安くなってしまい、買取る人は投資家が多いのが現状です。

共有状態を解消し、単独の不動産として売ればその価値は上がる可能性は高いです。

民法256条1項：「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。…」

とあるように、いつでも各共有者は分割請求ができるので、分割をし、単独の不動産として売却する方法も考えられます。

土地は分筆という形で現実分割という手段をとりやすいですが、家屋の場合はそうはいきません。

現実に分割をすることが困難な場合は、一共有者が取得し、その他の共有者に賠償金を支払うという分割方法もあります。

※分割方法がなかなか決まらない、困難な場合は裁判による方法もありますが、裁判所が競売にかける場合もあります。

民法258条2項：「…共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。」

競売は時価より安くなってしまう可能性があるので、なるべく避けた方が良いといえるでしょう。

【執筆者】

ライフソレイユ株式会社
取締役 加藤康介（宅地建物取引士）

大手コンサルティング会社にて経営コンサルタントとして6年間従事し、中小企業の経営をサポート。

その後、任意売却専門の不動産会社「ライフソレイユ株式会社」を設立し、これまでに1000人以上の住宅ローン返済に困窮する相談者の生活再建を支援している。

その活動がテレビでも取り上げられ、雑誌にも定期的に記事を寄稿している。