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執筆日：2023年11月4日
＜相談内容＞
転勤に伴い家を賃貸物件として貸して、その家賃収入で住宅ローンを払っていました。
本当は住宅ローンを貸している状態で、他の人に貸してはいけないと聞いていたのですが、そうしなければ返済をしてくことができずに、致し方なくそれで凌いできました。
しかし、その後に他にも生活苦から借金がかさんでしまい、住宅ローンの返済が厳しくなりました。
この場合、他人に貸している状態で自宅の任意売却はできるのでしょうか？
＜回答＞
賃貸物件でも任意売却は可能
賃貸として他人に貸しているから任意売却ができないということはありません。
通常の任意売却と同様に、債権者（住宅ローンを貸している銀行やその保証会社）の承諾が得られれば任意売却が可能です。
借主への影響
賃貸借契約が締結されている場合は、その契約が優先されるため「任意売却するので退去してください」と退去を求めることは原則としてはできません。（お願いをすることはできても強制力はありません）
そのため、賃貸中の物件を任意売却するには、買い手にその賃貸契約を引き継いでもらう必要があります。
逆に言うと、買い手に賃貸契約を引き継いでもらえれば借主に迷惑をかけることなく任意売却することができます。
オーナーチェンジ物件（投資物件）として販売する
賃貸中の物件は、その賃貸契約を引き継ぐ形で売却をしなければならないため、買主が自己居住用として利用することができません。
そのため、投資用の賃貸物件として販売する必要があり、買い手は投資家や投資会社に限られてしまいます。
従って、買い手が限定されるため通常の任意売却よりも販売活動が難航するケースが多いのも事実です。
賃貸中の不動産を任意売却できないケース
①債権者の承諾が得られない
そもそも住宅ローンが残っているうちに、他人に勝手に賃貸をすることが住宅ローンにおける契約違反に該当するケースが多いため、それを理由に債権者が任意売却を認めないケースもあります。
②室内の確認が取れない
債権者によっては、任意売却する際の価格査定において、「室内の写真の提出」を求めてくることがあります。
その場合、借主にお願いをして室内の写真を撮らせてもらわなければならないのですが、借主がそれに応じてくれないと任意売却の手続きが進まなくなります。
③買い手が見つからない
賃貸中の物件は投資用物件として売却をしなければなりません。
しかし、前述の通り投資用物件の場合、買い手が投資家や投資会社に限定されてしまい、売却が難航することも珍しくありません。
【執筆者】
ライフソレイユ株式会社
加藤康介（宅地建物取引士）
大手コンサルティング会社にて経営コンサルタントとして6年間従事し、中小企業の経営をサポート。
その後、任意売却専門の不動産会社「ライフソレイユ株式会社」を設立し、これまでに1000人以上の住宅ローン返済に困窮する相談者の生活再建を支援している。
その活動がテレビでも取り上げられ、雑誌にも定期的に記事を寄稿している。
