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自宅を手放したいので売却したいのですが、オーバーローンで売却しても一括返済できそうにありません。
銀行に相談しても、「一括返済できないなら売却できません」と言われるだけです。
そこで、任意売却という方法があると聞き、不動産会社に相談したところ「任意売却は住宅ローンを滞納しないとできないので、返済をストップしてください」と言われました。
あえてローンを滞納するなんて、そんなことをして本当に大丈夫なのでしょうか？
何かリスクやデメリットはないのでしょうか？
住宅ローンの滞納がない状態で任意売却はできるか？
住宅ローンの返済がまだ滞っていない状態で、任意売却することは可能なのでしょうか。
これは、結論としては「不可」です。
もちろん、通常の不動産売却で残っているローンを一括返済できるのであれば何も問題ありません。
しかし、その逆で対象となる不動産の評価額よりも残っているローンのほうが大きく、売却しても残債が残ってしまう場合は、基本的にその不動産を売却することはできません。
例外的に、残債を残すかたちで売却する方法がいわゆる「任意売却」ですが、任意売却をするためにはローンの返済をストップして滞納する必要があるのです。
ローンの返済をストップすることは、まだ滞納をしていない方にとっては非常に抵抗があると思いますが、任意売却するにはこれしか方法がありません。
住宅ローンの滞納が必要な理由
もし住宅ローンがまだ滞っていない状態で銀行に任意売却したいと相談しても、間違いなく「一括返済できないのであれば、売却せずにこのまま返済を続けてください」と言われて門前払いされてしまいます。
なぜ、任意売却は住宅ローンを滞納した状態でなければできないのでしょうか？
銀行は完済まで予定通り払ってもらいたい
銀行側の立場としては、売却せずに最後まで当初の契約通り返済をしてほしいというのが本音です。
もし不動産を売却して一括返済されてしまうと、銀行は予定していた将来の金利収入を得ることができなくなります。
また、住宅ローンは自宅を担保に資金を貸しているわけですが、任意売却で残債が残る金額で売却されてしまうと、その残債に対する担保を失うことになります。
そのため、銀行の立場から見れば、任意売却されることにより有担保の債権が無担保となり、大幅に回収リスクが高くなってしまうのです。
そのような理由から、銀行は基本的に任意売却を認めていません。
任意売却には「期限の利益の喪失」が必要
以上のように、返済が滞っていない平常時であれば、銀行は一括返済できないのであれば自宅の売却を一切認めません。
そこで、残債を残すかたちで任意売却をするためには、これまで通りの返済を銀行側に諦めてもらわなければなりません。具体的には「期限の利益の喪失」が必要となります。
期限の利益とは、債務を分割で返済していく権利のことです。
この権利を喪失するということは、滞納により住宅ローン契約が解除され、残っているローンを一括請求されることになります。（「期限の利益喪失とは？」詳しくはこちら>>)
わかりやすい表現をすると、住宅ローンを滞納することで契約が解除され、銀行に不良債権という扱いにしてもらうということです。
任意売却は、この期限の利益を喪失してはじめて銀行が応じてくれるようになります。
なお、ほとんどの場合は5～6ヶ月の滞納で期限の利益が喪失します。
つまり、任意売却のためには5～6ヶ月間に渡って返済をストップする必要があるのです。
実際に債権を持っているのは保証会社
前述の通り、期限の利益を喪失するまでは銀行と任意売却の交渉をしても意味がありません。
そもそも、銀行には任意売却に応じる理由も権利もないことがほとんどです。
それは、多くの場合において、住宅ローンを申し込む際に保証会社と契約しているからです。
保証会社が入っている場合、住宅ローンを滞納して期限の利益を喪失すると、保証会社が債務者に代わって立て替えて銀行へローンを一括返済をします。これを代位弁済と言います。
この代位弁済が行われると、請求や督促の窓口が銀行から保証会社に移ります。
そのため、実際に債権を持っているのは銀行ではなく保証会社です。
任意売却は、保証会社が入っている場合においては、代位弁済されて窓口が移ってから保証会社と話し合って手続きを進めることになります。従って、銀行にいくら任意売却を交渉しても意味がないのです。
※実際にご自宅の登記簿謄本を取得してみればわかりますが、抵当権者の部分に銀行ではなく保証会社の名前が入っていれば保証会社と契約していることになります。
※住宅金融支援機構など一部の金融機関では保証会社が関与ませんが、流れはほとんど同じです。
住宅金融支援機構(フラット35)の場合
フラット35など住宅金融支援機構の住宅ローンを利用している場合は、保証会社との契約がありません。
そのため、厳密に言うと上記の代位弁済という概念はありません。
しかし、住宅金融支援機構は直接の窓口を行わないため、最初はローンを組んだ銀行から督促が続き、最終的には債権回収会社に委託されます。
債権回収会社というと、怖いイメージを持つ方もいらっしゃるかもしれませんが、単に窓口が変わると思っていただければ大丈夫です。
なお、住宅金融支援機構の場合、「任意売却に関する申出書」という独自の書式があります。
この書面には「期限の利益を放棄します」という文言が含まれており、これを提出することで前述の期限の利益の喪失を早めることも可能です。
滞納する期間と任意売却までの流れ
任意売却をするためには、上記の通り期限の利益を喪失する必要があります。
期限の利益を喪失するには、5～6ヶ月に渡って住宅ローンの返済を停止しなければなりません。
なお、その後の任意売却の流れは以下の通りです。
・期限の利益喪失（ローン滞納開始から5～6ヶ月）
・代位弁済（期限の利益喪失から1～2ヶ月）
・任意売却の申出、査定、販売価格の決定（代位弁済から2週間～1ヶ月）
・販売活動（販売価格の決定から2～6ヶ月）
・契約、引渡
住宅ローンを滞納することによるデメリット
当然ながら、住宅ローンを滞納すると様々なリスクやデメリットがあります。
もしすでに住宅ローンを滞納してしまっているなら話は別ですが、これから滞納して任意売却を進めていくことを検討している方は、デメリットを十分に把握して返済を停止するようにしましょう。
例えば、以下のようなデメリットがあります。
・信用情報に傷が入る
・銀行から電話や書面による督促がくる
・ローンの引き落としに使っていた口座が凍結される
・連帯保証人がいる場合、連帯保証人にも請求される
銀行からの督促を止める方法
住宅ローンを滞納している間、当然ながら銀行からの厳しい督促があります。
電話や書面による通知だけでなく、厳しい金融機関になると自宅に訪問してくる場合もあります。
督促が厳しいからといって電話を無視し続けてしまうと、会社に電話をされたり最悪の場合は給与を差押えられてしまうこともありますので、最低限連絡だけは取るようにする必要があります。
しかし、半年以上に渡ってこの銀行からの督促をやり過ごすのは、精神的にも大きな負担が掛かります。
そのような場合は、任意売却した後に残る残債を債務整理することを前提に、先に弁護士や司法書士などの専門家に依頼をしてしまうのも方法のひとつです。
弁護士や司法書士が介入して債権者に通知を発送すると、債権者はそれ以上本人に直接連絡することができなくなります。
弁護士や司法書士が介入した後に債権者が直接本人とコンタクトすることは法律で禁止されていますので、通知を送って届いた時点で督促がパタッと止まります。
ただし、先に弁護士や司法書士の費用が必要になりますので、その点は留意しておきましょう。
【執筆者】
ライフソレイユ株式会社
加藤康介（宅地建物取引士）
大手コンサルティング会社にて経営コンサルタントとして6年間従事し、中小企業の経営をサポート。
その後、任意売却専門の不動産会社「ライフソレイユ株式会社」を設立し、これまでに1000人以上の住宅ローン返済に困窮する相談者の生活再建を支援している。
その活動がテレビでも取り上げられ、雑誌にも定期的に記事を寄稿している。
