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瑕疵（かし）とは、その物が取引上普通に要求される品質が欠けていることなど、欠陥がある状態のことです。売買後に欠陥が発覚した場合、原則として売主が修繕・賠償する必要があります。
通常の不動産売買における瑕疵の具体的な瑕疵の例
建物の瑕疵
・シロアリ被害 ・雨漏り ・建物の傾きや構造欠陥など
土地の瑕疵
・土地に大量のごみやガラ（古い瓦やタイル、コンクリート塊など）が埋まっている
・土壌汚染物質が含まれている可能性がある
等が考えられます。
任意売却では瑕疵担保が免責になる？
実はこの責任は当事者の特約によって排除することが可能です。
任意売却の場合、原則として売主の瑕疵担保責任は特約により免責されます。
任意売却では、売却代金を債権者に全額返済するため売主に資金が残らず、瑕疵の賠償をすることが難しいからです。つまり、引き渡し後に瑕疵が見つかっても、売主の責任は問われないのが原則です。
ただし、任意売却の際に瑕疵を分かっていたにもかかわらず、これを告げない場合、話は別です。
売主が瑕疵があることを知りながら、買主に告げずに販売した場合は、瑕疵担保責任免責の特約があっても責任を問われる場合があります（民法の規定にその旨が明記もされています）。
任意売却は買主との信頼関係が構築できて成立するものですので、瑕疵が分かっている場合には事前にしっかり伝えることが大切です。
もちろん、売却後の瑕疵担保責任によるトラブルを防ぐに、当社で事前に建物・土地の調査を十分に行いますのでご安心ください。
【執筆者】
ライフソレイユ株式会社
加藤康介（宅地建物取引士）
大手コンサルティング会社にて経営コンサルタントとして6年間従事し、中小企業の経営をサポート。
その後、任意売却専門の不動産会社「ライフソレイユ株式会社」を設立し、これまでに1000人以上の住宅ローン返済に困窮する相談者の生活再建を支援している。
その活動がテレビでも取り上げられ、雑誌にも定期的に記事を寄稿している。
