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住宅ローンを滞納してしまった時に競売を回避する方法として、最も一般的なのが任意売却です。
任意売却であれば競売と異なり一般の市場で売却するため、住宅ローンを滞納したことを近所や会社に知られてしまったり、安く買いたたかれてしまうことがありません。
では、任意売却にはどんな注意点があるのでしょうか？
インターネットで任意売却業者のホームページを見ても、ほとんど任意売却の良い面しか書かれていませんが、リスクや注意点についてもしっかりと把握したうえで依頼することが大切です。
信用情報に傷が入る（ブラックになる）
任意売却をすると信用情報に傷が入ります。いわゆるブラックと呼ばれる状態です。
しかし、厳密に言えば任意売却をするから信用情報に傷が入るわけではありません。
任意売却は基本的に住宅ローンの滞納が前提となりますが、住宅ローンを滞納することによってその履歴が信用情報機関に登録されるので、任意売却をするときにはすでに信用情報に傷が入ってしまっているわけです。
「ブラックになりたくないから任意売却はしたくない」という方も多くいらっしゃいますが、もしすでに住宅ローンを滞納してしまっている状態であれば、残念ながらすでに信用情報に傷が入ってしまっている可能性があります。
※注意：ブラックになると…
信用情報に傷が入ると、原則として新規の借入が困難になります。そのため、新たに家や車を買う時のローンを組むことが難しくなります。また、新たにクレジットカードを作ることができなくなったり、今使っているカードも場合によっては使えなくなることもありますので注意しましょう。
ローンの残債の分割払いが必ず認められるわけではない
任意売却した後に残ってしまった残債については、ほとんどの場合で分割返済が認めれます。
しかし、これはあくまでも債権者の同意が必要になりますので、必ず分割返済が認められるわけではありません。
特に最近では、残った債務(銀行から見ると債権)は不良債権として銀行や保証会社から債権回収会社へ譲渡されるケースが増えてきており、譲渡先の債権回収会社によっては強硬な取り立てをしてくるようです。
もし任意売却の残債の返済方法について合意ができない場合は、弁護士に依頼することも検討しましょう。
※注意：「残った残債は少額返済すれば残りは免除」というのはウソ！
最近ではだいぶ少なくなったようですが、一部で営業の謳い文句として「任意売却した後に残った残債は20～30万円くらい返せば残りは免除してくれる」ということを言う業者がいます。
10年近く前はごく稀にこういったケースもありましたが、最近では取り立てが厳格化していますので残債が免除になることはありません。そもそも、金融機関が自ら債権を放棄することなどあり得ませんので、甘い言葉に惑わされないようにしましょう。
連帯保証人に債務が請求される
任意売却をしてもローンを返しきれず残債が残った場合、その債務は連帯保証人にも請求されます。
分割払いで合意ができたとしても、通常は「本人〇〇円/月、連帯保証人〇〇円/月」といったように、それぞれ返済が求められます。(ただし、連帯保証人の分もご本人が代わりに支払うことは問題ありません）
※注意：連帯保証人が不動産を所有している場合
任意売却しても残債が残った場合、連帯保証人にも返済の義務が生じます。このときもし連帯保証人が自宅などの不動産を所有している場合、その不動産を差押えられてしまうことがあります。
そして、分割返済の合意ができなかったり分割返済が滞ってしまうと、最悪の場合は連帯保証人の家まで競売にかけられてしまいます。不慣れな任意売却業者ですとこの点を見落とすケースがありますので、連帯保証人の資産状況もしっかりと把握して伝えるようにしてください。
引越しが必要
当然のことですが、任意売却はあくまでも売却ですので、買い手が見つかれば引越しをして自宅を引き渡す必要があります。
引越しのタイミングは買い手との交渉である程度は柔軟に調整することができますが、通常は買い手が決まってから2～3ヶ月が限度です。
なお、仮に競売になってしまった場合でも、競売は申し立てられてから落札までに半年程度はかかりますので、少しでも長く住んでいたいという場合は競売のほうが長く住めるというケースもあります。
※注意：リースバックで引越しを避けられるケースもあるが…
自宅を売却した後に、その自宅を賃貸として借りることでそのまま住み続けられるリースバックという方法があり、最近要望が増えています。ただし、任意売却におけるリースバックは非常にハードルが高いのも事実です。
最近では、契約を取るために安易にリースバックを提案して、後でやっぱりできなかったから引っ越してくれという悪徳な任意売却業者が増えてきていますのでご注意ください。
それでも競売だけは避けるべき
ここまでご紹介してきた通り、任意売却にはデメリットもあります。従って、もちろん任意売却せずにそのまま住宅ローンを払い続けられればそれに越したことはないと思います。
しかし、どうしても支払を継続できないという場合は、とにかく競売だけは避けるべきです。
競売になってしまうと、相場より低い金額で買いたたかれてしまううえに、インターネットなどで公開されて近所や職場に競売になったことが知られてしまいます。
また、競売で残った債務は分割での返済が認められなかったり強硬な取り立てをされてしまう可能性が高くなります。もちろん引越し代の交渉もできません。
売却後の負担を軽減し、新しい生活をスムーズにスタートさせて生活を再建するために、競売を避ける道を模索するようにしましょう。
【執筆者】
ライフソレイユ株式会社
加藤康介（宅地建物取引士）
大手コンサルティング会社にて経営コンサルタントとして6年間従事し、中小企業の経営をサポート。
その後、任意売却専門の不動産会社「ライフソレイユ株式会社」を設立し、これまでに1000人以上の住宅ローン返済に困窮する相談者の生活再建を支援している。
その活動がテレビでも取り上げられ、雑誌にも定期的に記事を寄稿している。
