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住宅ローンの返済が困難になってしまった場合において、自宅を任意売却するに以下の流れで手続きをしていく必要があります。
①住宅ローンの返済停止
原則として、銀行は住宅ローンを一括で完済できない場合は自宅の売却を認めてくれません。そのため、オーバーローン（不動産の評価額よりも残っているローンの額の方が大きいこと）の状態では通常の不動産売却をすることができません。
そこで、住宅ローンの返済をストップして下記の「期限の利益喪失」及び「代位弁済」をして保証会社に窓口が移るまで待つ必要があります。
〈オーバーローンでない場合〉
ただし、オーバーローンでない状態、つまり不動産の評価額が住宅ローンの残債を上回っていて売却すれば一括返済ができる状態であれば、「期限の利益喪失」及び「代位弁済」を待つ必要はなく、すぐ販売活動を開始することができます。
従って、まずはご相談をいただき、物件の評価額を査定することが先決です。
②期限の利益喪失・代位弁済
住宅ローンの滞納が6ヶ月前後まで溜まると、期限の利益を喪失します。期限の利益喪失とは、簡単に言うと住宅ローン契約の解除で残っている残債をすべて一括で返済を求められることです。
当然ながら残っているローンを一括で返済することはほとんど不可能ですので、その後すぐに保証会社が銀行に代わって立て替えて一括返済し、代わりに保証会社から請求が来るようになります。
これを代位弁済といい、このタイミングで窓口が保証会社または債権回収会社に代わります。
③任意売却の申し出
窓口が移った段階で、保証会社または債権回収会社に任意売却を申し出ます。オーバーローンの場合はこの段階まで来て初めて任意売却の交渉ができるようになるわけです。
なお、窓口の保証会社や債権回収会社には当社から連絡をして任意売却の申請を行います。
④査定書の提出
任意売却の場合は、債権者側に価格の決定権があります。そのため、当社で査定書を作成して債権者に提出し、それを参考に最終的に債権者側で価格を決定します。
⑤販売開始
価格が決定したらインターネット等に物件を公開し、販売を開始します。内覧希望者が出た場合は、日程を調整してご協力いただきます。
⑥販売活動の報告
定期的に債権者に販売状況を報告します。もちろん報告書は当社で作成しますので、お手間を取らせることはありません。
⑥購入申込・売買契約
購入希望者が現れるとそれを債権者に報告し、買主と売買契約を締結します。
⑦引越し
引き渡しまでにお引越しをしていただきます。もちろん、この段階まで待たなければいけないわけではなく、先にお引越しをしておいても問題ありません。
⑧代金決済・債権者への返済・所有権の移転
お引越しが完了したら、買主に代金を支払ってもらい、それを債権者に返済します。また、それと同時に所有権を買主に移転します。これで任意売却の手続きは完了です。
⑨残債の返済・債務整理
残ってしまった残債は債権者と相談のうえ毎月の返済条件を決定します。なお、弁護士に依頼して債務整理をすることも可能です。
まずは相談と査定を！
任意売却をご検討の場合は、まずはご相談と査定をご依頼ください。
前述の通り、ご自宅の評価額が住宅ローンの残債を上回っている状態、つまりオーバーローンではない状態であれば、期限の利益の喪失を待つ必要がありません。
また、任意売却によりどのくらいの残債が出そうかどうかで、残債の処理の方針も変わってきます。
そのため、まず先に物件の査定をして評価額を確認することが先決です。
ご相談と査定は無料ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。
【執筆者】
ライフソレイユ株式会社
加藤康介（宅地建物取引士）
大手コンサルティング会社にて経営コンサルタントとして6年間従事し、中小企業の経営をサポート。
その後、任意売却専門の不動産会社「ライフソレイユ株式会社」を設立し、これまでに1000人以上の住宅ローン返済に困窮する相談者の生活再建を支援している。
その活動がテレビでも取り上げられ、雑誌にも定期的に記事を寄稿している。
