＜回答＞

あくまでも「任意売却」は住宅ローンの支払いが困難な状態が続いた場合の救済措置であり、いくつかの条件があります。

保証会社への代位弁済が絶対条件

原則として、住宅ローンを組んだ金融機関では残債を完済しない限り、不動産の売却を認めてくれません。

任意売却が認められるのは、保証会社が銀行に代わって債務を弁済して保証会社に債権が移った後になります。これを代位弁済と言います。

そのため、保証会社が銀行に代わって住宅ローンの残債務を返済し、債権が保証会社に移った時点で、保証会社と交渉して任意売却を進めていくかたちになります。

ただし、この代位弁済が起きるためには、原則として6か月前後のローン滞納が必要になりますので、任意売却を進めるのであれば、住宅ローンの返済を6か月間滞納している必要があります。

代位弁済について詳しくはこちら>>

保証会社を活用していない場合

なお、保証会社を活用していない場合は代位弁済がありませんので、銀行と直接交渉をしていくことになりますが、期間としては同じく6か月程度が必要で、期限の利益を喪失していることが前提となります。

期限の利益の喪失について詳しくはこちら>>

債権者・共有名義人の同意が必要

任意売却は債権者の同意が前提となります。ほとんどの金融機関では交渉次第で任意売却が認められますが、債権者や条件によっては任意売却を認められない場合があります。

また、共有名義人全員の同意も必要になります。これは通常の不動産売却でも同様です。

そのため、離婚していてもう移住している元配偶者であっても名義が入っている場合は同意を得る必要があります。また名義人が死亡していて相続登記をしていない場合は、法定相続人全員の同意が必要になります。

競売の開札までの十分な期間

任意売却をするためには当然買主を探さなければなりません。そしてその期限は競売の開札日の前日までであり、この日までにすべての契約を終わらせる必要があります。

そのため、競売の開札日まで1か月以上の時間が残されていることが重要な条件になります。

※過去に当社では開札日の3週間前にご相談いただいて任意売却を成立させたケースもございますが、成功率は低いです。

その他細かい要件もありますが、状況に合わせて任意売却を成立できるように調整して進めていきますので、まずはお気軽にご相談いただければと思います。

【執筆者】

ライフソレイユ株式会社
取締役 加藤康介（宅地建物取引士）

大手コンサルティング会社にて経営コンサルタントとして6年間従事し、中小企業の経営をサポート。

その後、任意売却専門の不動産会社「ライフソレイユ株式会社」を設立し、これまでに1000人以上の住宅ローン返済に困窮する相談者の生活再建を支援している。

その活動がテレビでも取り上げられ、雑誌にも定期的に記事を寄稿している。