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Q：任意売却後に残った住宅ローンはゼロにできると聞きました本当ですか？
住宅ローンの返済が困難になってしまい任意売却を検討していますが、売却してもローンを完済できそうにありません。
引越先の家賃や生活費、それに他の借金の返済を考えると、残った住宅ローンを払うのは今の収入では正直厳しいです。
任意売却業者に電話相談したところ、任意売却をすればローンが残ってもゼロにできると聞いたのですが、本当でしょうか？
任意売却した後に残った住宅ローンは支払い義務が残る
結論としては、任意売却した後に住宅ローンの残債が残ってしまった場合は、その残債は返済義務が残ります。
一般的には債権者と話し合いのうえ、月々分割で返済していくことになります。
ただし、実際に残債務を圧縮したり免責する方法があるのも事実です。
詳しくは後述します。
「残った住宅ローンは返済不要」という業者の根拠と注意点
一部の任意売却業者では、仕事の依頼を獲得するために「任意売却して住宅ローンを一括返済できずに残債が残ってしまっても返済は不要」という営業トークをしているようです。
しかし、前述の通り原則としては残債が出た場合はそれも返済義務が残ります。
このような営業トークをしてくる業者は以下の2パターンが考えられますが、いずれにしても注意が必要です。
間違った情報・古い情報を信じている
任意売却業者が、任意売却した後に残ってしまったローンは「ゼロにできる」あるいは「大幅に減額される」という根拠は「残った残債は格安で債権回収会社に債権譲渡される」というものです。
債権回収会社は格安で債権を買っているため、払わなくても良いか少しでも払えば元が取れるというのが理屈です。
しかし、債権回収会社がいくらでその債権を買っているかは関係ありません。
例えば残債が500万円残っていれば、債権回収会社は「500万円を請求する権利」を購入しているわけですので、その債権をいくらで買ったかは無関係で500万円全額請求されます。
確かに5年ほど前までは、債権回収会社との交渉で減額できたケースもありますが、これは古い情報です。
近年ではまずありませんので、このようなことを言う任意売却業者はノウハウが乏しいと考えるべきです。
自己破産を前提としている
もう1つのパターンは、自己破産を前提にしているケースです。
これは決して間違っているわけではありません。
自己破産をすれば残債はゼロにできます。
自己破産は法律で認められた再出発のための制度ですので、自己破産をすることは決して悪いことではありません。
問題なのは、任意売却業者が仕事がほしいゆえに「自己破産」ということを言わず、安易に残債がゼロになるという説明をして依頼者に誤解を与えることです。
「残債がゼロになる＝自己破産」であるということを認識し、そのメリット・デメリットを理解したうえで依頼するのであれば全く問題ありません。
しかし、単純に任意売却をしたら残債がなくなるわけではないことは理解しておかなければなりません。
残ったローンの3つの処理方法
任意売却した後に残債が残ってしまった場合、その処理は主に以下の3つの方法があります。
任意整理（分割払い）
債権者と話しあって合意を得たうえで、分割で支払っていく方法です。
一般的には月1～3万円が相場ですが、債権者の方針やその方の収入などによって変わります。
個人再生
裁判所に申し立てて債務を大幅に減額する方法です。
債務が1000万円以下の場合は5分の1に圧縮できます。(ただし100万円以下にはならない)
自己破産
裁判所に申し立てて債務をすべて免責する方法です。
いずれの方法にもメリット・デメリットがあります。
詳しくは、「任意売却後の債務整理」をご覧ください。
自己破産のメリット・デメリット
最後に、住宅ローンをゼロにする方法である自己破産について、そのメリットとデメリットを解説します。
メリット
・借金がゼロになる(住宅ローン以外の債務もすべて)
デメリット
・信用情報に傷がつく(ただし任意売却した時点ですでに傷はついている)
・官報に掲載される
・資産が処分される(車など、原則20万円以上の価格がつくもの)
・一時的につけない職業がある(保険、士業、警備員など)
・連帯保証人がいる場合は、破産すると連帯保証人に請求される
まとめ
住宅ローンや借金などの債務をゼロにする方法は、原則として自己破産しかありません。
これは自宅を任意売却して残ってしまった残債にも当てはまります。
任意売却したから残債が無くなるわけではありません。
もちろん、自己破産は法律で認められた制度ですので、それを活用することは何も問題ありません。
しかし、そのメリット・デメリットはきちんと理解したうえで判断しましょう。
【執筆者】
ライフソレイユ株式会社
加藤康介（宅地建物取引士）
大手コンサルティング会社にて経営コンサルタントとして6年間従事し、中小企業の経営をサポート。
その後、任意売却専門の不動産会社「ライフソレイユ株式会社」を設立し、これまでに1000人以上の住宅ローン返済に困窮する相談者の生活再建を支援している。
その活動がテレビでも取り上げられ、雑誌にも定期的に記事を寄稿している。
