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住宅ローンの返済が厳しくなってしまって任意売却を検討される方にとっては、次の引越先は重要な問題かと思います。
特にすでに住宅ローンや他の債務を滞納してしまっている方は、信用情報に傷が入ってしまっている(いわゆるブラック)可能性があります。
もし一般の賃貸物件への引っ越しを検討する場合、ブラックの状態でも部屋を借りることはできるのでしょうか？
賃貸物件と信用情報の関係
賃貸物件を借りるときに信用情報に傷が入っているいわゆるブラックの状態は影響するのでしょうか。
結論としては「影響がある」というのが実際のところです。
しかし「ブラック＝借りられない」とことではなく、「借りられない物件もある」というのが正しい表現です。
それでは借りられないケースについて詳しく解説していきます。
賃貸物件を借りる際に信用情報はチェックされるのか？
まず、賃貸を扱っている不動産会社や物件のオーナーは信用情報をチェックすることはありません。
またチェックすることもできません。
しかし、賃貸契約に当たって家賃保証会社との契約が必要な場合、その保証会社が契約の審査をするうえで信用情報をチェックするケースがあります。
従って、家賃保証会社との契約が必須でない物件であれば、信用情報に傷が入っていても何ら問題なく物件を借りることができます。
賃貸物件を借りられないケース
しかし、最近では家賃保証会社との契約を必須条件とする物件が増えてきています。
特に都心部や築年数の新しい物件ではその傾向が顕著です。
信用情報に傷が入っているからといって必ず家賃保証会社の審査に落ちてしまうわけではありません。
保証会社によって審査の方法や基準が異なりますので、緩い保証会社もあれば厳しい審査基準を設けているところもあります。（中には信用情報をチェックしない家賃保証会社もあります）
問題は、保証会社は物件ごとにオーナー側の指定となっているため、借り手で任意にどこの保証会社を使うか選択できないことです。
そのため、気に入った物件があってもその物件のオーナーが指定する保証会社で審査の厳しいところに当たってしまうと、審査が通らず契約できないことがあります。
任意売却時の賃貸物件の探し方
では、任意売却をする際など信用情報に傷が入ってしまっている場合、どのように賃貸物件を探せばよいのでしょうか。
賃貸不動産会社に事情を説明して協力してもらう
インターネットなどで探して希望の物件が見つかったとしても、その物件がまだ残っているとは限らないうえに、信用情報に傷が入っていると保証会社の審査が通るかも不透明です。
そのため、インターネットを見るなどして自分で物件を探すのは非効率です。
まずは借りたい地域の賃貸不動産会社に行ってみて、希望の条件と信用情報に傷が入ってしまっていることを伝えたうえで、それでも借りられそうな物件を提案してもらった方が効率的です。
※なぜ傷が入ってしまったのかまで詳しく説明する必要はありません
お勧めは地場の賃貸不動産会社
賃貸はやはり地元の業者のほうが保証会社不要な物件など深い情報を持っています。
また、地場の業者の方が信用情報に傷が入ってしまっている人に足しても親身に対応してくれることが多い印象です。（もちろん会社によりますが）
大手の賃貸不動産会社も良いですが、どちらかというと大手はグレードの高い物件を扱っている傾向にありますので、会社によっては信用情報に傷が入っている時点で相談に応じてくれなかったり、親身に応じてくれなかったりします。
なお、大手はフランチャイズがほとんどで、実際に運営している会社は店舗によって異なります。
そのため、看板は大手企業であっても運営企業が異なるため対応は店舗によって異なりますので、まずは相談してみるのも良いでしょう。
収入があるならＵＲ物件が狙い目
ＵＲが運営する賃貸住宅は、保証会社や保証人が不要で主に現状の収入で審査されます。
保証会社が不要ということは、信用情報のチェックもないということです。
そのため、今時点で収入があって、その収入に見合う家賃の物件であれば審査が通る可能性が高くなります。
ただし、ＵＲは物件数が多くはなく地域によっても数に偏りがあるので、希望の地域に物件があるかどうかが問題となります。
引越先の確保は早めに
前述の通り、信用情報に傷が入ってしまっていると、借りられる物件が限定されてしまう恐れがあります。
そのため、任意売却で買い手が決まっても引渡の直前から探し始めると、希望の条件に合う物件が見つからなかったり、引越しのスケジュールがとてもタイトになってしまう可能性があります。
早めに不動産会社に相談するなど、前倒して引越先を探しておくことが大切です。
また、家賃の予算の関係上、それまでよりも部屋が狭くなってしまうことが多いと思いますので、不要な家具や荷物は前倒しで早めに処分していきましょう。(最後にまとめて処分業者に依頼すると量によっては数十万円の費用が掛かります）
「引越先が全くない」ということはまずない
信用情報に傷が入ってしまっていると借りられない物件があるのも確かです。
しかし、審査の緩い家賃保証会社が入っていたり、家賃保証会社との契約が不要な物件もありますので、引越先が全く見つからないということはまずありません。
実際に当社でも過去1000件以上の任意売却や住宅ローンに関するご相談を受けてきた中で、引越先が見つからずにホームレスになってしまったという方は1人もいらっしゃいません。
ただし、立地や広さなど、すべてが希望の条件に当てはまる物件はなかなか見つからないのも事実です。
希望の条件に優先順位をつけて譲れない部分と妥協しなければいけない部分を考えながら、早めに引越先を探し始めることが重要です。
【執筆者】
ライフソレイユ株式会社
加藤康介（宅地建物取引士）
大手コンサルティング会社にて経営コンサルタントとして6年間従事し、中小企業の経営をサポート。
その後、任意売却専門の不動産会社「ライフソレイユ株式会社」を設立し、これまでに1000人以上の住宅ローン返済に困窮する相談者の生活再建を支援している。
その活動がテレビでも取り上げられ、雑誌にも定期的に記事を寄稿している。
