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家賃の下落や空室の増加、高額な維持費で赤字を垂れ流し続ける投資用不動産
「不労所得を得られる」「年金対策」「節税対策」「生命保険代わりに」「家賃保証があるから安心」などの理由から、挑戦する人が年々増加している不動産投資ですが、不動産の市場価格の下落や空室率の増加によって、実際には多くの不動産オーナーが収支の悪化に悩まされています。
不動産投資には「30年一括借り上げ」、「家賃保証システム」などのサブリース契約のアパート、ワンルームなどの区分所有の投資用マンション、一棟収益マンションやビルの経営など、様々な形態がありますが、いずれも状況としては厳しいようです。
当社で扱った投資用不動産の任意売却の成功事例
購入した８件の投資用マンションが赤字で任意売却したT様（愛知県名古屋市）>>
赤字を垂れ流し続ける投資用不動産、売却して手放すべき？
多くの方が、不動産会社やハウスメーカーから勧誘を受けて、利回りが良いと判断して購入しますが、そのうちほとんどの方が購入後に「維持管理費や税金など、予想以上に維持費が掛かる」「家賃を下げないと空室が埋まらない」という状況に陥っています。
統計によると、近年では約9割の不動産オーナーが、投資用で購入した不動産を10年以内に手放しているそうです。
「このまま赤字を垂れ流しながらでも不動産を所有し続けたほうが良いのか？」
「これ以上ローンを返済できないので売却したいが、売却してもローンが残ってしまう」
などのご相談を受けることが、当社でも急増しています。
このまま不動産を持ち続けるべきか、売却して手放すべきかお悩みの方は、第三者のセカンドオピニオンとしての収支シミュレーションも無料でいたしますので、お気軽にご相談いただければと思います。
なお、現時点でローンの返済が厳しいという方は、手遅れになる前にできる限り早くご相談ください。
売却したくてもオーバーローンで売却できない…？
収支が悪化した収益不動産を手放したいと思っても、売却価格がローンの残額を下回る場合、通常はローンを融資している債権者が抵当権をはずすことを認めず、売却することができません。
そのため、手放したくても手放せずに赤字を垂れ流し続け、最終的にローンの返済ができなくなると競売に掛けられてしまいます。
競売の場合、市場価格よりも6~8割程度の安い価格で売却されてしまい、ローン残債が高額になるため、不動産の売却後も返済の負担が大きく、最悪の場合は自己破産に追い込まれてしまいます。
任意売却でオーバーローンの投資用不動産を売却
これを避ける方法が任意売却です。
任意売却は、オーバーローンでも売却できるよう債権者と交渉し、抵当権をはずしてもらって売却することです。
その後、残った残債は、債権者と交渉して無理のない金額を分割払いなどで支払います。
収益不動産の任意売却の注意点
①ローンが住宅ローンではなく事業用ローン
投資用不動産の購入のために融資を受けている場合、その融資は住宅ローンではなく事業用ローンになります。
事業用ローンの場合、一般の住宅ローンと比較して債権者が任意売却をすることを認めづらい傾向にあります。
そのため、状況を説明して根気強く債権者と交渉をしていく必要があります。
この交渉は、任意売却の実績や経験がものを言いますので、ぜひ当社にご相談ください。
②居住者や不動産管理会社など利害関係者が多数
もうひとつ、一般の任意売却と異なる点が、居住している人やその物件を管理している管理会社など、利害関係者が多数いるということです。
スムーズに任意売却してオーナーチェンジができるように、これらの利害関係者と交渉をしながら進めなくてはならず、必要に応じて弁護士などの専門家とも連携が必要になります。
当社にご依頼いただければ、このような利害関係者との交渉や、地元の任意売却に強い弁護士の手配もいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。
【執筆者】
ライフソレイユ株式会社
加藤康介（宅地建物取引士）
大手コンサルティング会社にて経営コンサルタントとして6年間従事し、中小企業の経営をサポート。
その後、任意売却専門の不動産会社「ライフソレイユ株式会社」を設立し、これまでに1000人以上の住宅ローン返済に困窮する相談者の生活再建を支援している。
その活動がテレビでも取り上げられ、雑誌にも定期的に記事を寄稿している。
