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住宅ローンの返済が苦しくなり、なおかつ『ローン残債』が『自宅の売却価格』を上回っている場合、金融機関の承諾を得て自宅を売却し、残債を大幅に減らせる可能性がある「任意売却」を選択することが堅実です。
しかし、任意売却を進めたいものの、どこへ相談したらいいのか分からず、悩んでいる方もいるでしょう。そこで今回は、任意売却の相談先はどう選ぶべきか、詳しく解説します。
目次
オーバーローンのケースで不足金額の借入をすすめてくる不動産業者
任意売却は早めの相談が重要
任意売却は、いつでも取れる選択肢ではありません。たとえば、住宅ローンの返済負担が重くなっていたとしても、滞納せずに返済を続けられている間は、金融機関が任意売却に同意しないケースが一般的です。
しかし実務的には、住宅ローン返済に難しさを感じたとき、もしくは滞納してしまったタイミングで、早期に相談することが大切です。なぜ早めに相談すべきなのか、詳しく見ていきましょう。
競売開始前のほうが選択肢を増やしやすいため
住宅ローンを滞納すると、次のようなステップで債権回収手続きが進められます。
- 督促状・催告書の送付
- 分割払いする権利（期限の利益）の喪失
- 一括返済請求
- 保証会社による代位弁済
- 競売
任意売却を成立させるためには、最後のステップである「競売」の開札日前日までに、売却手続きをすべて完了させなければなりません。このタイムリミットが近づくほど、取れる選択肢は狭まります。
滞納から競売開始に至るまでには約8〜10か月程度の期間がありますが、任意売却の交渉には一定の時間が必要で、決して余裕があるとはいえません。そのため、なるべく早く専門業者などへ相談すべきなのです。
滞納が長引くほど債権者との交渉が難しくなるため
任意売却を進めるには、債権者から「ローンを完済できない状態での抵当権解除」に同意してもらわなければなりません。この交渉は簡単ではありませんが、競売より任意売却のほうが高値での取引が期待でき、債権者側にも回収額が増えるメリットがあるため、適切に交渉すれば同意を得られます。
しかし、滞納期間があまりに長引くと、債権者は「法的手段による回収」を前提に動くケースが多いです。また、競売の手続きが進むと交渉に使える時間も限られ、売主側に有利な条件を引き出すことも難しくなります。そのため、早期に専門家へ相談し、債権者との交渉を進めたほうがいいのです。
売却活動に十分な時間を確保できるため
任意売却を成功させるためには、債権者から同意を得るだけではなく、不動産の買主を見つける必要もあります。しかし、タイムリミットである競売の開札日前日までに、好条件で購入してくれる買主を探すことは簡単ではありません。
期日が迫った状態で売却活動を始めると、一般の方へ売却公募が困難になり、大幅な値引きを要求される可能性が大きくなります。売却活動に十分な時間を確保し、なるべく高値での取引を実現するためにも、やはり早めに専門家へ相談することが大切なのです。高値で売却できれば、それだけ残債を減らせます。
引っ越し費用や残債条件を調整しやすくなるため
任意売却の交渉時には、売却代金から引っ越し費用を捻出することや、売却後の残債返済条件についても話し合えます。しかし売却期間が限られ、高値での取引が期待できない場合は、売却代金は全額返済に充てることになる可能性が高まります。
また、債務者に有利な返済条件を引き出すには、粘り強く交渉する必要があります。交渉の余地を広げるためにも、住宅ローン返済が難しくなったら、すぐに任意売却の専門業者へ相談してみてください。交渉を有利に進められたら、それだけ任意売却後に生活を再建しやすくなります。
任意売却の主な相談先
任意売却を進めたい場合の相談窓口としては、いくつか選択肢が挙げられます。ここからは、各窓口ごとの特徴や、どのようなケースでの相談に向いているのか、詳しく見ていきましょう。
任意売却に対応している不動産会社
まず相談先として検討すべきなのが、任意売却に対応している不動産会社です。任意売却の主たる目的は、住宅をできる限り高く売却して、住宅ローン残債をなるべく圧縮することといえます。そして住宅を高く売るには、不動産会社の尽力が欠かせません。
しかし、特殊な事情が絡む任意売却物件を高く売るには、一般的な不動産売買とは異なる知識・交渉力が求められます。そのため残債をなるべく減らしたい場合は、ぜひ任意売却案件の実績が豊富で、なおかつ金融機関やサービサーなどとの交渉ノウハウも持ち合わせた不動産会社に相談してみてください。
弁護士
任意売却だけではなく、自己破産や個人再生などの債務整理も視野に入れている場合、弁護士へ相談することも方法の一つです。この場合、債務整理手続きは弁護士が、物件の売却は不動産会社が進めることになります。また、金融機関との交渉が難航している場合、弁護士を介在させることで、解決の糸口が見つかる可能性があります。
ただし、弁護士が任意売却の相談にのってくれるわけではありません。弁護士にも得意分野があるため、当社では任意売却を伴う債務整理に精通している弁護士をご紹介いたします。
金融機関・ローン会社
住宅ローンを借り入れている金融機関も、相談先の一つです。返済が厳しくなった段階で金融機関に相談すると、返済スケジュールを見直してくれる可能性があります。いわゆる「リスケジュール」です。そして、リスケ後も返済が困難な場合、任意売却を提案されることがあります。
ただし、任意売却を提案されることなく、そのまま連帯保証人への返済請求・競売手続きへ移行されるケースもある点は知っておきましょう。また、金融機関はあくまでも債権回収を目的としているため、相談者に有利な条件を提案してくれるとは限りません。
自治体や公的相談窓口
費用面の不安から、専門家へ相談することにハードルを感じる場合は、公的窓口の活用も選択肢の一つです。たとえば、法務省所管の法テラス（日本司法支援センター）を活用すれば、一定の条件はあるものの、弁護士や司法書士に無料で相談できます。また、各自治体にも、家計改善・借金返済などを相談できる窓口が設置されていることがあります。
任意売却の実務を直接サポートしてくれるわけではありませんが、まず誰かにアドバイスしてもらいたい場合には、これらの相談窓口を利用してみてください。
任意売却の相談先の選び方
任意売却の相談先は複数あり、どこに連絡すべきか迷ってしまう方もいるかもしれません。ここからは、信頼できる相談先を選ぶポイントについて見ていきましょう。
任意売却の実績が豊富な会社を選ぶ
最も重視したいのが、任意売却の取り扱い実績です。任意売却は通常の不動産売却とは異なり、次のような点に配慮して取引をまとめなければなりません。
- 抵当権解除の合意取り付け
- タイムリミット（競売の開札日前日）を考慮した売却スケジュール管理
- 事情を察した買主からの値引き要求への対応
- 売却価格の配分調整（残債への充当・引っ越し費用などの配分）
一般的な不動産会社や、任意売却に馴染みのない弁護士などに、これら全てを任せるのは現実的ではありません。スムーズに取引をまとめるためにも、任意売却の実績が豊富な会社へ相談しましょう。
債権者との交渉経験があるか確認する
任意売却を成立させるには、ローンを完済できない状態での抵当権解除に同意してもらう必要があります。しかし債権者にとって、本来はそのような同意をする必要はありません。ローン返済が滞納したら、抵当権を行使して不動産を差し押さえて、そのまま競売へ移行するのが自然な流れといえます。
それにもかかわらず任意売却に同意してもらえるのは、競売よりも高値での売却が期待でき、債権者側の回収額も増えるという点を、交渉で納得させられるからです。このような交渉経験があるかどうかは、必ず確認しておきましょう。
無料相談に対応しているか確認する
住宅ローンの返済が苦しい場合、相談費用の負担はできるだけ避けたいところです。そのため相談先を選ぶ際は、無料相談に対応しているかどうかも確認してみてください。弁護士・司法書士は、初回30分程度の相談なら無料対応してくれる可能性があります。
一方、任意売却を専門に扱う不動産会社の多くは、とくに時間の制限なく、初回相談無料としているケースが多いです。自分が置かれた状況で任意売却は可能か、任意売却するとしたらどのような流れになるか知りたい方は、ぜひ任意売却の専門会社へ問い合わせてみてください。
費用や報酬体系が明確か確認する
任意売却の場合も、一般的な不動産取引と同じく、「不動産会社に支払う仲介手数料」や「抵当権抹消費用」などが発生します。これら諸経費は物件の売却代金から充当できるため、基本的には貯蓄からの持ち出しは不要です。
しかし、仲介手数料以外の名目、たとえば「任意売却コンサルティング費」などの名目で、不当な費用を請求してくる悪質な業者も存在します。このような請求トラブルを避けるためにも、どのような費用が発生するのかを明示している会社へ相談するようにしましょう。
強引な営業をしない会社を選ぶ
住宅ローンの返済に行き詰まった状況では、精神的な余裕がなく、判断力も低下しやすいものです。そのような状況につけ込み、相談者の不安を利用して契約を迫ってくる不動産会社も、残念ながらゼロではありません。
信頼できる相談先なら、住宅ローンの滞納状況などを丁寧にヒアリングした上で、任意売却以外の選択肢も含めて中立的なアドバイスをしてくれるはずです。生活再建につながる選択をするためにも、強引な営業をしない会社を選ぶことを意識してみてください。
弁護士・司法書士と連携しているかを確認する
任意売却は基本的に不動産会社が主導して進めますが、債権者との話し合いが難航する場合、解決の糸口を見つけるために、弁護士に介入してもらうケースもあります。また、住宅ローン以外の負債もあるような場合、自己破産など債務整理を検討する必要がありますが、この場合も、弁護士・司法書士の力が必要です。
そのため相談先を選ぶ際は、債務問題に強い弁護士・司法書士と連携しているかどうかも確認してみてください。連携体制が整っている会社なら、状況が複雑化した場合も、スムーズに対応してもらえます。
注意するべき任意売却の相談先
任意売却の相談先を選ぶ際は、どこに相談するかと同じくらい、どこを避けるかも重要です。ここからは、注意すべき相談先の特徴を見ていきましょう。
契約を急かしてくる会社
任意売却にはタイムリミットがあり、焦りを感じてしまう方も多いです。悪質な業者は、そのような心理につけ込み、十分な説明をしないまま契約を急かしてくるため、注意してください。
そもそも住宅ローン返済が苦しいケースや、滞納してしまっているケースでの解決策は、任意売却だけではありません。そのような選択肢を提示せず、初回相談の場で即決を迫るような会社は、相談者の利益を考えていない可能性があります。
任意売却には期限があることも事実ですが、焦りを感じたときほど別の専門家へも相談して、意見を聞いてみてください。
費用説明が曖昧な会社
先述したとおり、任意売却も不動産取引の一種であるため、次のような費用が発生します。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 印紙代
これ以外の費用が請求される場合には、その内容と根拠を必ず確認するようにしましょう。とくに不動産会社への報酬については、宅地建物取引業法で上限が定められており、仲介手数料以外の報酬を請求することも原則として認められていません。
曖昧な理由をつけて、「任意売却コンサルティング費」「任意売却申請料」「任意売却事務手数料」などの名目で上乗せ請求してくる会社には、十分注意してください。
「必ず解決できる」と断言する会社
任意売却を進めるには債権者の同意が必要で、なおかつタイムリミットまでの買主を見つけなければならないため、必ず成立するとは限りません。信頼できる相談先なら、任意売却ならではの懸念点やリスクについても正直に伝えてくれるはずです。
一方、「必ず解決できる」「絶対に金融機関を説得できる」などと断言する会社は、誠実とはいえないでしょう。このような会社は、契約を獲得することだけを目的にしている可能性が高いため注意してください。
連絡対応が遅く説明が不十分な会社
任意売却にはタイムリミットがあるため、不動産会社にもスピーディーに動いてもらわなければなりません。問い合わせへの返答が遅かったり、連絡しても返事がなかったりする会社に依頼すると、期日までに売却手続きを終えられない可能性もあるため注意しましょう。
また、質問しても曖昧な回答しか返ってこない会社は、任意売却への理解度が足りていない可能性があります。過去の実績・債権者との交渉経験・料金体系について質問し、納得ができる答えが返ってこない場合には、別の会社へも相談してみてください。
オーバーローンのケースで不足金額の借入をすすめてくる不動産業者
オーバーローンのケースでは、不足金額を用意できれば通常売却が可能です。だからと言って、不足金額の借入をすすめてくる不動産業者は気を付けた方が無難です。売却時に不足金額が発生するケースで、大きな金額を借入できることは稀です。
任意売却の相談から解決までの流れ
それでは、任意売却の相談から解決に至るまでの流れについて紹介します。必ずしも下記のステップで進むとは限りませんが、一つの参考にしてみてください。
STEP1：現状のヒアリング・無料相談
まずは任意売却を専門的に扱う不動産会社などへ問い合わせましょう。最近は電話・メールだけでなく、LINEでの相談を受け付けている会社も増えています。なお、的確なアドバイスをもらうためにも、相談時にはローンの滞納状況や残債額、督促通知の有無などについて、あらかじめ情報を整理しておくのがおすすめです。また、可能なら自宅に住み続けたいといった希望がある場合は、あわせて伝えましょう。
STEP2：査定・売却プランの提案
初回ヒアリング後、不動産会社に自宅を査定してもらいます。査定価格が住宅ローン残債を上回る場合、つまりアンダーローンの場合は通常の不動産売却が可能なため、任意売却は不要です。一方、査定価格が住宅ローン残債を下回る場合、つまりオーバーローンの場合であることが分かったら、任意売却を進める方向で動き出します。
売却価格の目安や売却スケジュールの説明を受け、納得ができたら、不動産会社と正式に契約を交わしましょう。
STEP3：債権者との交渉
不動産会社と契約を交わしたら、債権者（金融機関や保証会社）との交渉が始まります。交渉は不動産会社が主導して進めるのが一般的で、債務者と債権者が直接話し合う必要は基本的にありません。
なお、不動産会社が債権者と交渉できるのは、物件売却に関する条件調整の範囲に留まります。債務減額や支払い条件の変更などの交渉は、基本的に債務者でなければ対応できません。
STEP4：販売活動・売買契約
債権者から任意売却の同意を得たら、物件の買い手を探します。通常の不動産売却時と同じように、ポータルサイトなどで買い手を募るケースが多いです。ただし、タイムリミットに間に合わせるためには、通常の不動産売却よりも早く取引をまとめなければなりません。内覧希望にすぐ対応するなど、売主としても販売活動に協力しましょう。買い手が見つかったら、売買契約を結び、決済日を待ちます。
STEP5：引き渡し・残債返済の調整
決済にあわせて物件を引き渡したら、不動産取引は完了です。売却代金は、そのまま債権者への返済（オーバーローンの場合）に充てられます。なお、任意売却は、売却後もローン残債が残るのが前提です。そのため残債の返済方法についても、債権者と話し合う必要があります。一般的には、日常生活に無理のない範囲（月々5,000円〜3万円程度）での分割返済が認められるケースが多いです。
任意売却の相談前に準備しておくもの
任意売却の相談をスムーズに進めるには、事前に下記の書類・情報を整理しておくことが大切です。何のために用意するのか、詳しく見ていきましょう。
ローン残高がわかる書類
任意売却すべきかどうか判断するためには、ローン残高を把握しなければなりません。次のいずれかの書類があるか、確認してみてください。
- 住宅ローン残高証明書（毎年10月頃、金融機関から送られてきます）
- 返済予定表（ローン契約を交わした際に渡されます）
なお、これらの書類がない場合も、金融機関に問い合わせれば、その時点での残債を教えてもらえます。また、インターネットバンキングでも確認可能です。
督促状・通知書
すでに住宅ローンを滞納しており、金融機関や保証会社から「督促状」や「通知書」が届いている場合は、それらも不動産会社に見てもらいましょう。これらの書類に記載されている滞納金額や滞納期間、今後の手続きに関する情報は、任意売却の可否や進め方を判断するうえで不可欠なためです。
なお、「競売開始決定通知書」が届いている場合、法的手続きが相当に進んでいるため、一刻も早く専門業者へ相談することをおすすめします。
家計状況がわかる資料
任意売却後の残債返済プランを検討するにあたっては、家計状況も把握しなければなりません。そのため、下記のような資料も整理しておきましょう。
- 給与明細
- 源泉徴収票・確定申告書
- 公共料金の領収書
- その他の借入金が分かる書類（カードローン明細など）
- 家計簿
これらの資料をもとに現実的な残債返済プランを立てることで、債権者との交渉を進めやすくなります。
不動産購入時の資料
正確に査定してもらうために、不動産購入時の資料もまとめておきましょう。
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 間取り図・建物図面
とくに土地の広さや、建物の間取り・築年数が分かる書類は必須です。すべて揃っていなくても相談は可能ですが、スムーズに売却を進めるためにも、できる限り探してみてください。購入時に不動産会社から渡されるファイルに、まとめて入れられているケースが多いです。
任意売却の相談でよくある質問
それでは最後に、任意売却の相談時によくある質問と、その答えについて紹介します。下記以外の質問がある場合は、お気軽にお問い合わせください。
任意売却の相談だけでも可能ですか？
まだ任意売却するか決めていない場合や、情報収集の段階であっても、ほとんどの専門業者が相談にのってくれます。誠実な会社なら相談したからといって、すぐに売却を進めてくることはありません。さまざまな選択肢を含めてアドバイスしてもらい、結果として相談しただけになってしまったとしても、基本的には費用を請求されることはないため安心してください。（弁護士事務所などは、相談料がかかるケースもあります）
任意売却できないケースはありますか？
金融機関に任意売却を認めてもらえないケースも存在します。たとえば次のようなケースが代表的です。
- 住宅ローンを滞納していない場合（ローンを継続的に返済できている場合は、そのまま返済することを求められます）
- 物件の共同所有者で合意形成できていない場合
- 競売のほうが回収額が高いと債権者が判断した場合
- 競売の開札日が差し迫っている場合
まずは専門家に相談して、任意売却の見込みがあるかアドバイスをもらってみてください。
まとめ
住宅ローンの返済が難しくなったものの、競売は避けたい場合、任意売却は有効な選択肢の一つです。しかし、競売への手続きが進むほど、任意売却を成立させるのは難しくなります。また、任意売却を成功させるためには、金融機関からの同意を得て、なおかつタイムリミットまでに買主を見つけなければなりません。
難易度が高い取引であるため、任意売却の実績が豊富で信頼できる専門家へ、早めに相談するようにしましょう。当社でも無料相談を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。とくにローンの滞納が始まっている場合、早めに無料相談をご利用いただくのが、生活再建への第一歩といえます。
