共有名義の不動産の任意売却

複数の人が一つの物を共同で所有しているとき、それぞれの人がその物について持っている所有権の割合を「共有持分」といい、各人の共有持分の名義を「共有名義」といいます。

複数の方が持ち分を持っている不動産を任意売却するには、通常の不動産売却と同様に全員の同意(署名・押印)が必要です。

また、任意売却の場合は住宅ローンの滞納が前提ですので、共有不動産を任意売却すると共有者全員の信用情報に傷がつきますので注意が必要です。(共有者はほとんどの場合で連帯保証人になっているため)

さらに残債が残る場合は、債権者は共有者(連帯保証人)全員に残債の支払いを請求してくるのが通常ですので、だれがどのように残債を支払っていくかは事前に協議が必要です。

よくあるケースとしては、離婚した前の奥様が共有名義者になっているというケースです。

この場合、前の奥様の承諾も必要になりますので、当社で前の奥様へ連絡を取り、承諾を得られるようにご説明をさせていただいております。

その際に、残債の支払い方針も協議し、基本的には前の奥様に金銭的な負担をかけないように話をまとめていきます。

持分は合意、または法律の規定で決まりますが、それが明らかでない場合は均等と推定されます。
共有者は持分に応じて共有物全部の使用ができます。

共有物の保存行為は単独でできますが、管理行為は過半数で決し、その費用は持分に応じて負担することになります。

保存行為：共有物の現状を維持する行為

各共有者が単独で出来ます。

管理行為：目的物の利用・改良行為

持分価格の過半数で決めます。

変更行為：共有物の性質もしくは形状またはその両者を変更すること

全員の同意が必要です。

共有物全部の処分は全員一致でなければなりませんが、持分の処分は自由です。
共有物の分割は協議により、協議が調わないときは裁判所に請求することになります。

共有状態の場合、全部について処分することは変更行為にあたり全員の同意が無ければできませんが、自己の持ち分については処分（売却すること等）も可能です。

※共有物全部を売却するよりも安価にはなってしまいますが、共有持分の任意売却も実施することは可能です。

是非一度ご相談ください。

【執筆者】

ライフソレイユ株式会社
加藤康介（宅地建物取引士）

大手コンサルティング会社にて経営コンサルタントとして6年間従事し、中小企業の経営をサポート。

その後、任意売却専門の不動産会社「ライフソレイユ株式会社」を設立し、これまでに1000人以上の住宅ローン返済に困窮する相談者の生活再建を支援している。

その活動がテレビでも取り上げられ、雑誌にも定期的に記事を寄稿している。

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