ホーム
不動産競売とは、債務者が債権者（金融機関など）から不動産などを担保に入れて（多くは抵当権）お金を借りて、契約通りに返済できなくなってしまった場合に、債権者が担保を設定していた土地や建物などの不動産を裁判所に売却の申し立を行い、その不動産を不特定多数の購入希望者達が落札するシステムのことをいいます。
＜競売手続きの具体的内容とデメリット＞
（１）差し押さえがされます。
競売が債権者によって申し立てられると執行裁判所は、競売開始の決定をして、その手続き開始をし、担保不動産を差し押さえる旨を宣言します。差し押さえには、「処分禁止効」があり、 差し押さえにより債務者（不動産の所有者）は目的物の処分が禁止されます。債務者は差し押さえがされると、一切の処分が禁止されてしまいます。
（２）競売が公告され、競売に掛けられたことが広く知られてしまいます。
差し押さえがされると、競売が広告されます。
（公告はインターネットや新聞などで行われ、広く知れ渡ってしまいます。）
競売にかけられた＝資金難（借金苦）ということが容易に周囲に知れ渡ってしまいます。
（３）執行官が家にやってきます。
裁判所は、執行官に対して現地調査を命じますが、債務者はこの現地調査に応じなければなりません。具体的には不動産への立ち入り、質問や文書の提出を要求、市町村に固定資産税に関する写しの請求や、電気ガス水道等の法人にも必要事項の報告の要求を執行官によりなされる可能性があります。
（４） 売却価格が安価
競売物件の売却方法は「入札」、「競り売り」のどちらかによります。 なお、買受人の申し出は誰でもすることが出来ますが、債務者は参加することは出来ません。 また、競売物件は通常の市場価格よりもかなり安くなってしまうことが多く、競売できたとしても、債務者は多くの債務が残ってしまうことが考えられます。 また、競売で落札者がいなかった場合は特別競売といって、さらに入札基準価格を下げて競売が行われることがあります。
（５） 売却後は強制退去
競売によって落札されると、債務者は強制的に退去しなければならなくなります。
退去時期については基本的にはいつになるのか不明で、原則すぐに出て行かなければなりません。資金難で引っ越し費用なども捻出できなく、居続けることしかできない場合は、不法占拠をしたとしてさらに賠償金を支払わなければならなくなることもあります。
＜競売ではなく、任意売却という選択＞
任意売却であれば、競売とは異なり市場価格で売れることが多く、周囲に資金難等の具体的事実も知られる可能性は低いです。 また、買受人と直接交渉できるため、退去時期にも融通が利き、引っ越し費用等も捻出できる場合が多いです。
競売は債務者が何もしなくても勝手に手続きは進み売却できる反面、任意売却は債務者が積極的に債権者（銀行）や買受人と交渉する必要はあります。
交渉の際も専門的な知識は必要で、本来であれば有利に進められたにもかかわらず、知識・交渉力が無いため結果的に不利益な任意売却しかできないこともあります。
任意売却をする際には、専門業者に依頼することは必須です。
当社では、様々な任意売却を数多く行って参りました。
ローンが返済できなくお困りの方、すでに任意売却をお考えの方は、一度ご相談ください。
【執筆者】
ライフソレイユ株式会社
加藤康介（宅地建物取引士）
大手コンサルティング会社にて経営コンサルタントとして6年間従事し、中小企業の経営をサポート。
その後、任意売却専門の不動産会社「ライフソレイユ株式会社」を設立し、これまでに1000人以上の住宅ローン返済に困窮する相談者の生活再建を支援している。
その活動がテレビでも取り上げられ、雑誌にも定期的に記事を寄稿している。
